栖霞最新居民医保卡会过期吗方法分析(最方便真实的栖霞居民医保卡多久过期方法)

　　评 估 报 告 共 三 册

　　本 册 为第 二（8）册

　　浙江英特集团股份有限公司拟向

栖霞　　浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司

　　定向发行股票购买该 二 公 司 持 有

栖霞　　浙江英 特 药 业 有 限 责任 公 司 26%和 24%股 权 项 目

　　长期投资-浙江英特物流有限公司

　　资 产 评 估 说 明

　　中 联评报字 [2015]第 648 号

栖霞　　中 联资产评估集团有限公司

栖霞　　二 〇 一五年六月 十五日

　　浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目

栖霞　　长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估说明

栖霞　　目 录

栖霞　　第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................. 1

　　第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 2

栖霞　　第三部分资产清查核实情况说明 .............................................................. 3

栖霞　　第四部分资产基础法评估说明 .................................................................. 7

栖霞　　一、流动资产评估技术说明 ...................................................................... 7

　　二、长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 10

　　三、固定资产评估技术说明 .................................................................... 14

栖霞　　三、无形资产--土地使用权评估技术说明.............................................. 49

栖霞　　四、长期待摊费用技术说明 .................................................................... 87

栖霞　　五、递延所得税资产技术说明 ................................................................ 87

栖霞　　六、负债评估技术说明 ............................................................................ 88

栖霞　　第五部分收益法评估技术说明 ................................................................ 91

栖霞　　一、基本假设 ............................................................................................ 91

栖霞　　二、评估方法 ............................................................................................ 92

栖霞　　三、资产核实与尽职调查情况说明 ........................................................ 96

栖霞　　四、宏观经济形势 .................................................................................. 103

　　五、收益期限确定 .................................................................................. 124

栖霞　　六、净现金流量估算 .............................................................................. 125

栖霞　　七、股东权益价值的预测 ...................................................................... 134

栖霞　　第六部分评估结论及其分析 .................................................................. 140

　　中联资产评估集团有限公司

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　　长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估说明

　　企业关于进行资产评估有关事项的说明

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　　第一部分关于评估说明使用范围的声明

栖霞　　本资产评估说明居民医保卡会过期吗，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产

　　评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用居民医保卡会过期吗，非法律、行政法规规

栖霞　　定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见

　　诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于

　　得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　中联资产评估集团有限公司

栖霞　　二〇一五年六月十五日

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　　第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

　　本资产评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由

　　委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署

　　日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。

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栖霞　　第三部分资产清查核实情况说明

　　一、评估对象与评估范围说明

栖霞　　（一）评估对象与评估范围内容

栖霞　　评估对象是浙江英特物流有限公司（以下简称：“英特物流”）股东

　　全部权益，评估范围为浙江英特物流有限公司全部资产及相关负债，账

　　面 资 产 总 额 21,706.40 万 元 、 负 债 2,441.60 万 元 、 所 有 者 权 益

　　19,264.80 万 元 。 具 体 包 括 流 动 资 产 1,026.15 万 元 ； 非 流 动 资 产

　　20,680.25 万元；流动负债 2,253.51 万元；非流动负债 188.09 万元。

栖霞　　上述资产与负债数据系浙江英特物流有限公司提供的 2014 年 12 月

栖霞　　31 日的资产负债表，该会计报表经天职国际会计师事务所（特殊普通合

栖霞　　伙）审计。

栖霞　　委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

栖霞　　一致。

　　本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、固定资产、

栖霞　　无形资和长期待摊费用。流动资产主要为货币资金、应收类款项和存货。

　　固定资产包括房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备 827 项。

　　（二）实物资产的分布情况及特点

栖霞　　纳入评估范围内的实物资产账面值 10,963.03 万元，占评估范围内

栖霞　　总资产的 50.51 %。主要资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第3页

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栖霞　　电子设备等。

栖霞　　1．实物资产主要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路 7 号。房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使

栖霞　　用权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

栖霞　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋建筑物 8 项，

栖霞　　建筑面积 47,230.15 平方米，分别为 2008-2013 年建成投产。

栖霞　　构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的道路、围墙、室外给水、

栖霞　　排水管网等。

栖霞　　4.机器设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子

　　设备和车辆，机器设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

栖霞　　基准日设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但

　　仍在使用。

　　（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用权。土

　　地使用权 1 宗，为工业用地，账面成本 15,475,456.00 元，已取得国有土

栖霞　　地使用证。

栖霞　　截止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记

栖霞　　录的无形资产。

　　（四）企业申报的表外资产的类型、数量

　　截止基准日 2014 年 12 月 31 日，除上述资产外浙江英特物流有限

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第4页

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　　公司申报评估的范围内无表外资产。

　　（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

栖霞　　账面金额（或者评估值）。

栖霞　　本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师

栖霞　　事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内

栖霞　　容。

栖霞　　二、资产核实情况总体说明

　　评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型

　　和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产、无形资产、收益

栖霞　　法等小组，同时于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日进行现场的核

栖霞　　查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作

栖霞　　总结。清查核实的主要步骤如下：

　　首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整

栖霞　　理评估资料。2015 年 1 月上旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对

　　企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、

栖霞　　资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提

栖霞　　供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查

栖霞　　表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，

　　收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济

栖霞　　技术指标等情况的资料。

栖霞　　其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第5页

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　　的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、

　　修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

栖霞　　再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”

栖霞　　相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验

栖霞　　了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所

栖霞　　载明的所有人与资产持有者和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料

栖霞　　的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属。

栖霞　　（二）影响资产核实的事项及处理方法

　　评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的

　　情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质

　　测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原

　　因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料

　　及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

栖霞　　本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项。

　　（三）资产清查核实结论

　　经过清查核实，至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清查，

　　清查情况表明：

栖霞　　1．非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与

栖霞　　实际情况吻合。

栖霞　　2．实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项

栖霞　　目已与企业财务人员进行了沟通。

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栖霞　　第四部分资产基础法评估说明

　　根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，

　　采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

栖霞　　一、流动资产评估技术说明

　　（一）评估范围

　　纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应

栖霞　　收款和其他流动资产。

栖霞　　（二）评估程序

　　1．根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核

　　对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。

栖霞　　2．根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，

　　原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核

栖霞　　实。

栖霞　　3．收集整理与相关文件、资料。

栖霞　　4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

　　基础上分别评定估算。

　　（三）评估方法

　　1．流动资产评估方法

栖霞　　采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按

　　经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面

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　　值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。

　　2．各项流动资产的评估

　　（1） 货币资金

　　货币资金账面值为 2,338,445.26 元，其中现金 8,854.64 元，银行

栖霞　　存款 2,329,590.62 元。

栖霞　　库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，

栖霞　　根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基

栖霞　　准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评

　　估值。现金评估值 8,854.64 元。

栖霞　　银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证，以证

栖霞　　明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行

栖霞　　存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。

栖霞　　以清查核实后账面值确认为评估值。

　　银行存款评估值 2,329,590.62 元。

　　货币资金评估值 2,338,445.26 元。

栖霞　　（2） 应收账款

　　应收账款账面余额 2,436,631.86 元，坏账准备 12,183.16 元，账面

　　价值 2,424,448.70 元，主要为应收的各企业的运费和仓储费。

栖霞　　评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在

　　调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠

栖霞　　款人资金、信用、经营管理现状等。根据债务人的财务状况及历史还款

　　中联资产评估集团有限公司 第8页

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　　情况，及合同履行的情况，由企业业务人员、管理人员及评估人员分析

　　后判定的风险损失数量确定。

栖霞　　应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失，对发生时间在 1

　　年以内的，评估风险损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2

栖霞　　年）的评估风险损失的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的

　　评估风险损失的可能性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风

栖霞　　险损失的可能性为 50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失

　　的可能性为 70%；发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。

　　按以上标准，确定评估风险损失 12,183.16 元，以应收账款合计减

　　去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为

栖霞　　0.00 元。

栖霞　　应收账款评估值为 2,424,448.70 元。

　　（3） 预付账款

　　预付账款账面价值为 3,489,806.10 元，主要为预付房租、设备款和

栖霞　　空调维护费等。对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭

　　证、采购合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和

　　金额等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物

　　等情况，故以核实后账面值作为评估值。

栖霞　　预付账款评估值为 3,489,806.10 元。

栖霞　　（4） 其他应收款

栖霞　　其他应收款账面余额 764,066.83 元，坏账准备 148,915.22 元，账

栖霞　　面净额 615,151.61 元。主要为燃气费、履约保证金和押金等。

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　　评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现

　　在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、

栖霞　　欠款人资金、信用、经营管理现状等。采用个别认定和账龄分析的方法

　　估计评估风险损失。对关联方的往来款项及内部职工备用金借款，评估

栖霞　　风险损失的可能性为 0；对外部单位发生时间在 1 年以内的，评估风险

　　损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2 年）的评估风险损失

　　的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的评估风险损失的可能

　　性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为

　　50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为 70%；

　　发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。

栖霞　　按以上标准，确定评估风险损失 148,915.22 元，以其他应收款合

栖霞　　计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评

　　估为 0.00 元

　　其他应收款评估值 615,151.61 元。

栖霞　　（5） 其他流动资产

　　其他流动资产账面 1,393,664.61 元，主要为期末留抵税额。评估人

　　员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业税额计算的合理性等。

栖霞　　按核实后的账面值确认其他流动资产评估值。

　　其他流动资产评估值为 1,393,664.61 元。

栖霞　　二、长期股权投资评估技术说明

栖霞　　1.长期股权概况.

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栖霞　　长期股权投资的账面值 80,000,000.00 元，共 2 项投资。具体明细如

栖霞　　下表：

　　表4-1 长期投资情况表

栖霞　　投资 持股

栖霞　　被投资单位名称 账面价值

栖霞　　日期 比例%

栖霞　　温州英特医药仓储有限公司 2013/6/5 54.55 30,000,000.00

栖霞　　金华英特医药物流有限公司 2014/12/10 80 50,000,000.00

栖霞　　合计 80,000,000.00

栖霞　　各长投单位基本情况如下：

栖霞　　(1)温州英特药仓储有限公司

　　名 称：温州英特药仓储有限公司

　　类 型：有限责任公司

栖霞　　住 所：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼 5108

栖霞　　室

栖霞　　法定代表人： 吴华庆

　　营业执照注册号：330305000025752

栖霞　　注册资本：5000 万元

栖霞　　成立日期：2012 年 4 月 26 日

栖霞　　公司办公地址：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼

　　5108 室

　　经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：药品仓储服务（不

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栖霞　　含危险化学品）。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许

栖霞　　可经营的项目。）

　　温州英特医药仓储有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

栖霞　　2012 年 4 月出资 2500 万元设立的。

栖霞　　2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司对温州英特医药仓储有

栖霞　　限公司增资 3000 万元。增资后注册资本更为 5500 万元，股东为浙江英

栖霞　　特药业有限责任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股

栖霞　　54.55%）。

栖霞　　截至评估基准日，温州英特药仓储有限公司实收资本为 5500 万元

　　人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：

　　表4-2 股东名称、出资额和出资比例

栖霞　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

　　1 浙江英特药业有限责任公司 2,500.00 45.45%

栖霞　　2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%

栖霞　　合 计 5,500.00 100%

　　温州英特药仓储有限公司资产总额为 5,606.77 万元，负债总额

　　13.20 万元，所有者权益 5,593.57 万元。

　　（2）金华英特医药物流有限公司

栖霞　　名 称：金华英特医药物流有限公司

　　类 型：有限责任公司

栖霞　　住 所：浙江省兰溪市上华街道沈村

栖霞　　法定代表人： 吴华庆

栖霞　　营业执照注册号：330702000067356

　　中联资产评估集团有限公司 第 12 页

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　　长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估说明

　　注册资本：5000 万元

栖霞　　成立日期：2011 年 11 月 22 日

　　公司办公地址：浙江省兰溪市上华街道沈村

　　经营范围：药品装卸搬运、仓储服务，药品物流方案设计 ，国内

栖霞　　货运代理、货运信息咨询服务，市场营销策划。（依法须经批准的项目，

栖霞　　经相关部门批准后方可开展经营活动）

栖霞　　金华英特医药物流有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

　　2013 年 3 月出资 1000 万元设立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公

　　司对金华英特医药物流有限公司增资 4000 万元，增资后金华英特医药

　　物流有限公司注册资本为 5000 万元。股东为浙江英特药业有限责任公

栖霞　　司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。

　　截至评估基准日，金华英特医药物流有限公司实收资本为 5000 万

　　元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：

栖霞　　表4-3 股东名称、出资额和出资比例

　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

栖霞　　1 浙江英特药业有限责任公司 1,000.00 20%

　　2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%

栖霞　　合 计 5,000.00 100%

栖霞　　金华英特医药物流有限公司资产总额为 6,057.92 万元，负债总额

　　0.02 万元，所有者权益 6,057.90 万元。

栖霞　　评估人员根据企业申报的长期股权投资评估明细表，查阅了投资单

栖霞　　位章程、协议、经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比

栖霞　　例等书面资料。

　　2.评估方法

　　中联资产评估集团有限公司 第 13 页

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　　长期股权投资是具有控制关系和非控制关系的长期股权投资，对被

　　投资单位采用资产基础法和收益法进行整体评估，对于控股的长期股权

　　投资以对被投资单位进行整体评估后的股东全部权益乘以持股比例作

栖霞　　为评估值，对于非控股的长期股权投资按照被投资企业基准日的所有者

栖霞　　权益乘以股权比例确定长期投资的评估值。

　　本次评估对上述两家长投企业进行了整体评估，评估值以被投单位

栖霞　　经评估后的所有者权益乘以英特物流的持股比例确认。

　　在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权

　　等因素产生的溢价和折价。

　　3．评估结果

栖霞　　经上述评估，长期股权投资的评估值为 80,902,454.76 元，增值

栖霞　　902,454.76 元，增值率 1.13 %。

栖霞　　三、固定资产评估技术说明

　　(一)房屋建筑物评估技术说明

栖霞　　1、 评估范围

　　纳入评估范围的房屋建筑物为浙江英特物流有限公司的全部建筑

　　物类资产，该资产于评估基准日的账面值如下：

　　表4-4 房屋建筑物类资产情况表

栖霞　　编 账面价值

　　科目名称

栖霞　　号

栖霞　　原值 净值

　　房屋建筑物类合计 89,070,136.08 70,718,995.71

　　4-6-1 固定资产-房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 14 页

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　　4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 2,730,952.60 903,940.13

　　4-6-3 固定资产-管道及沟槽 2,350,091.38 864,785.97

栖霞　　纳入评估范围的房屋建（构）筑物包括房屋、构筑物、管道沟槽共

栖霞　　14 项，其中房屋建筑物 8 项、构筑物 3 项、管道沟槽 3 项。

　　2、 主要房屋建（构）筑物概况

栖霞　　（1）主要房屋建筑物分布状况

　　浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路 7 号。房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使

栖霞　　用权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

栖霞　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

栖霞　　该公司现有房屋建筑物 8 项，建筑面积 47,230.15 平方米，分别为

栖霞　　2008-2013 年建成投产。

栖霞　　构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的道路、围墙、室外给水、

栖霞　　排水管网等。

栖霞　　（2）主要房屋建(构)筑物结构

　　该公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为框架结构和砖混结构。

　　①框架结构

　　框架结构的基础为预制混凝土管桩和现浇钢筋混凝土独立桩承台

　　基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，

　　围护墙体一般为 240mm 厚砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材

　　料防水层。

　　②砖混结构

　　中联资产评估集团有限公司 第 15 页

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栖霞　　砖混结构的基础为条形基础，砖承重墙，外墙厚 240mm，内墙厚

　　240mm，墙内设有构造柱。现浇楼板、屋面板，屋面有保温层、防水材

栖霞　　料防水层。

栖霞　　（3）装修状况

　　该公司办公用建筑物外墙大多数为抹灰刷涂料、楼地面贴地砖、花

　　岗岩等，门窗大部分采用木门、铝合金门、塑钢窗。厂房大部分为电动

　　卷帘门、电动提升门，地面为金属骨料耐磨混凝土。中央空调、电梯、

　　消防、电子监控、水、电、通讯等配套设施齐全。

栖霞　　（4）室外配套工程

　　厂区室外配套工程，主要为道路、围墙、室外给、排水等。

　　3、 审查、现场勘察和市场调查

栖霞　　（1）资料审查

栖霞　　①评估申报表的审查

　　房屋建筑物清查申报表：建筑面积以房产证证载面积为依据。构筑

栖霞　　物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已另列

　　操作表重新作了补填。

栖霞　　②权证审查

栖霞　　本次评估范围内建筑物均办理了房屋所有权证，申报的建筑面积与

　　房产证证载面积一致。

　　本次评估范围内的所有建筑物均未设定抵押、担保等他项权利。

栖霞　　（2）现场勘察

　　中联资产评估集团有限公司 第 16 页

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　　在评估时对现场作了全面的勘察，一方面是为了核实委估项目账面

栖霞　　是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基

栖霞　　础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘察，

栖霞　　认为委估的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施较为完善，使用功能

　　正常。

　　（3）市场调查

　　市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括浙江省建筑

栖霞　　工程预算定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其它费用标准

栖霞　　以及浙江省杭州市的建筑单方造价资料等，在被评估单位有关人员的配

栖霞　　合下，经过居民医保卡会过期吗我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评

栖霞　　估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。

　　4、 评估程序

　　（1）由被评估企业将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施

栖霞　　等项目按评估要求填写评估申报表。

栖霞　　（2）由被评估企业提供工程建设的预、决算资料及 2014 年 12 月

　　材料信息价格，施工图及竣工图。

　　（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表进行检查，凡

　　不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。

　　评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员

　　陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、

　　层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细

　　中联资产评估集团有限公司 第 17 页

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栖霞　　的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。

　　（4）根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、

　　成新率的测定，最后计算出重置全价及评估值。

　　（5）撰写评估技术说明。

栖霞　　5、 评估方法

栖霞　　基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按

栖霞　　照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。

　　重置成本法：

　　对主要自建建筑物的评估，是根据建筑工程预、结算资料按建筑物

栖霞　　工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全

栖霞　　价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，

　　进而计算建筑物评估净值。

　　建筑物评估值=重置全价×成新率

栖霞　　其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑

栖霞　　各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。

　　①重置全价

栖霞　　重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

　　A、建安造价的确定

　　建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安

栖霞　　工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工

　　程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江

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　　省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12

栖霞　　期)，计算工程建安造价。

栖霞　　B、前期及其他费用的确定

栖霞　　前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

　　位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容

　　及取费标准见下表：

栖霞　　表4-5 工程建设前期及其它费用表

栖霞　　序 取费 费

　　费用名称 取费依据

栖霞　　号 基数 率

　　1 造价× 0.4 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

栖霞　　可行性研究费

栖霞　　费率 0% 号

　　2 造价× 1.0

　　建设单位管理费 财建[2002]394 号

　　费率 1%

　　3 造价× 0.2

　　招标代理费 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534 号

栖霞　　费率 1%

　　4 造价× 0.0 计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534 号;浙价

　　环境影响评价费

栖霞　　费率 8% 服〔2013〕85 号

栖霞　　5 造价× 3.8

栖霞　　勘察设计费 计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153 号

栖霞　　费率 0%

　　6 造价× 2.2 发改价格[2007]670 号、浙价服〔2007〕126

　　工程监理费

栖霞　　费率 0% 号

　　7 新型墙体材料专项 建筑 10.

　　浙财综字〔2008〕1 号

　　基金 面积 00

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栖霞　　8 建筑 1.5

栖霞　　散装水泥专项资金 浙财综〔2010〕59 号

栖霞　　面积 0

　　9 建筑 1.6

　　白蚁防治费 浙财综字〔2002〕85 号

　　面积 0

栖霞　　1 施工图设计文件审查 建筑 1.0

栖霞　　浙价服〔2007〕147 号

栖霞　　0 费 面积 0

　　C、资金成本的确定

　　资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

　　的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期

栖霞　　计算，并按均匀投入考虑：

　　资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

栖霞　　×50%

栖霞　　表4-6 贷款利率表

　　项目 年利率%

栖霞　　一、短期贷款

栖霞　　六个月以内(含六个月) 5.6

　　六个月至一年(含一年) 5.6

　　二、中长期贷款

栖霞　　一至三年(含三年) 6.0

栖霞　　三至五年(含五年) 6.0

栖霞　　五年以上 6.15

　　成新率

栖霞　　本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重

栖霞　　结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、

　　中联资产评估集团有限公司 第 20 页

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栖霞　　水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评

　　定建筑物的成新率。

栖霞　　计算公式：

栖霞　　综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

栖霞　　评估值的确定

　　评估值＝重置全价×成新率

栖霞　　6、 评估结果及增减值原因分析

栖霞　　（1）评估结果

　　浙江英特物流有限公司本次评估范围内的房屋建（构）筑物账面原

　　值 89,070,136.08 元，净值 70,718,995.71 元，评估原值 91,213,100.00

　　元，评估净值 81,632,468.00 元，评估原值增值 2,142,963.92 元，增值

栖霞　　率 2.41 %，评估净值增值 10,913,472.29 元，增值率 15.43 %。汇总

栖霞　　如下：

栖霞　　表4-7 房屋建（构）筑物评估结果汇总表

　　账面价值 评估价值 增值率%

栖霞　　科目名称

栖霞　　原值 净值 原值 净值 原值 净值

栖霞　　合计 89,070,136.08 70,718,995.71 91,213,100.00 81,632,468.00 2.41 15.43

栖霞　　房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61 86,034,200.00 77,980,151.00 2.43 13.10

栖霞　　构筑物 2,730,952.60 903,940.13 2,795,300.00 1,816,945.00 2.36 101.00

栖霞　　管道及沟槽 2,350,091.38 864,785.97 2,383,600.00 1,835,372.00 1.43 112.23

栖霞　　详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表”。

　　（2）评估增减值原因分析

栖霞　　房屋建（构）筑物类资产评估原值增值是因为近几年建筑工程人工

栖霞　　费用涨幅较快，使得建筑工程的建筑成本有所增加，致使评估原值有所

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 21 页

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　　增值；评估净值增值的主要原因是：企业财务建筑物折旧年限短于评估

　　计算的经济耐用年限，评估原值的增值也是评估净值增值的原因之一。

　　7、 典型案例

　　案例一：厂房二 （评估明细表序号 2）

栖霞　　（1）概况

　　浙江英特物流有限公司厂房二，框架结构 6 层（地上 5 层、地下 1

　　层），建筑面积 20,018.51 平方米，账面原值 34,857,133.14 元。2013 年 3

栖霞　　月建成并投入使用。厂房二房屋所有权证证号杭房权证拱字第 12409057

栖霞　　号，土地使用权证证号杭拱国用（2012）第 100029 号，证载权利人均

　　为浙江英特物流有限公司。

栖霞　　结构特征：厂房二长 64.24m、宽 58.48m；檐口高度 30.75m ，层

栖霞　　高 5.5m。直径 900mm 混凝土钻孔灌注桩地基，桩长 30m，现浇钢筋混

栖霞　　凝土独立桩承台基础、框架柱、梁、楼板和屋盖，内外墙采用 240mm

　　厚空心砖砌体。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

栖霞　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

栖霞　　料混凝土耐磨地面。

栖霞　　配套设施有载货电梯、中央空调、消防报警、自动喷淋、电子监控、

　　给排水、照明等。

栖霞　　（2）重置全价计算

栖霞　　1）建筑安装工程造价

栖霞　　对该建筑物的评估中采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用

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　　预(决)算调整法进行计算，评估人员套用《浙江省建筑工程预算定额》

栖霞　　(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江省建筑工程施

　　工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12 期)，计算工

　　程建安造价。根据被评估单位所在地方政府的有关规定，计算各类建设

　　取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该建筑物合理建设期为

栖霞　　2 年，贷款利率为 6.0%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算

　　过程详见下表：

　　表4-8 建筑工程造价汇总表

　　金额单位：人民币元

　　序

栖霞　　项目名称 造价 备注

栖霞　　号

　　31,426,705.6

　　1 土建工程

栖霞　　2

　　2 安装工程 3,194,495.99

　　建安造价合计 34,621,201.61

　　表4-9 建筑工程费计算表

栖霞　　金额单位：人民币元

栖霞　　序 费

　　费用项目 计算方法 金额

　　号 率

栖霞　　一 预算定额分部分项工程费 26,483,880.73

栖霞　　1 其中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 6,413,409.68

栖霞　　二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 736,131.16

栖霞　　2 安全文明施工费 10.27% 658,528.91

　　3 夜间施工增加费 0.04% 2,565.36

栖霞　　其中 1×费率

栖霞　　4 工程定位复测费 0.04% 2,565.36

栖霞　　5 冬雨季施工增加费 0.20% 12,826.82

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　　已完工程及设备保护

栖霞　　6 0.05% 3,206.70

栖霞　　费

　　7 二次搬运费 0.88% 56,438.01

栖霞　　三 企业管理费 27% 1,750,860.84

栖霞　　1×费率

　　四 利润 10% 641,340.97

栖霞　　五 规费 8+9+10 729,180.26

栖霞　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 666,994.61

栖霞　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 32,573.44

　　10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 29,612.21

　　六 税金 （一+二+三+四+五）×费率 3.58% 1,085,311.66

　　土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 31,426,705.62

栖霞　　表4-10 安装工程费计算表

　　金额单位：人民币元

栖霞　　序 费

　　费用项目 计算方法 金额

栖霞　　号 率

栖霞　　2,801,4

栖霞　　预算定额分部分项工程费

栖霞　　一 95.67

栖霞　　其 373,82

　　人工费 ∑（定额人工费）

栖霞　　1 中 6.18

栖霞　　65,247.

　　施工组织措施费 2+3+4+5+6+7

　　二 62

栖霞　　16 61,771.

　　安全文明施工费

栖霞　　2 .52% 04

栖霞　　其

栖霞　　3 夜间施工增加费 1×费率 0.04%

　　中 149.53

　　4 工程定位复测费 0.04% 149.53

　　5 冬雨季施工增加费 0.24% 897.18

　　6 已完工程及设备保护费 0.13% 485.97

栖霞　　7 二次搬运费 0.48% 1,794.37

栖霞　　三 企业管理费 33% 121,493.51

　　1×费率

栖霞　　四 利润 12% 44,859.14

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　　五 规费 （8+9+10） 51,079.11

栖霞　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 11.96% 44,709.61

　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 3,336.41

栖霞　　10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 3,033.10

栖霞　　六 税金 （一+二+三+四+五）×费率 3.58% 110,320.94

栖霞　　安装工程造价 （一+二+三+四+五+六） 3,194,495.99

　　该工程建安造价=34,621,201.61 元

　　2）前期费用及其它费用

　　工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费

栖霞　　等，计算过程见下表：

　　表4-11 前期费用及其它费用

栖霞　　金额单位：人民币元

　　序 取费基 费

　　费用名称 小计 备注

　　号 数 率

栖霞　　造价× 0.4

　　1 可行性研究费

　　费率 0% 138,484.81

栖霞　　2 建设单位管理费 造价×费率 1.01%

　　349,674.14

　　3 招标代理费 造价×费率 0.21%

　　72,704.52

　　4 环境影响评价费 造价×费率 0.08%

栖霞　　27,004.54

　　5 勘察设计费 造价×费率 3.80%

栖霞　　1,315,605.66

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栖霞　　6 工程监理费 造价×费率 2.20%

　　761,666.44

　　7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 10.00

　　200,185.10

栖霞　　8 散装水泥专项资金 建筑面积 1.50

　　30,027.77

　　9 白蚁防治费 建筑面积 1.60

　　32,029.62

　　10 施工图设计文件审查费 建筑面积 1.00

栖霞　　20,018.51

栖霞　　合计 2,947,401.11

栖霞　　3）资金成本

　　资金成本率为 6.0%，合理施工工期按照 2 年进行估算。

　　资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2

　　= (34,621,201.61＋2,947,401.11) ×6.0%×2÷2

栖霞　　= 2,254,116.16 元

栖霞　　4）重置全价=建安造价＋前期及其它费用＋资金成本

　　=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16

栖霞　　= 39,822,700.00 元（取整）

栖霞　　（3）成新率的确定

　　该建筑物为框架结构，2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年。

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栖霞　　经实地勘察

栖霞　　结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚

栖霞　　固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚固完好。

　　装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙装饰完整密实，内墙基

栖霞　　本完整无损；顶棚基本完整坚固无损。

　　设备部分：水卫管道基本畅通，个别轻微渗漏；电器线路装置齐全

栖霞　　基本完好；总体使用情况良好。

　　根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 48 年，则该建筑物成

　　新率计算如下：

　　成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

栖霞　　=48÷（48+1.84）

　　=96%

　　（4）评估值的确定

栖霞　　评估值=重置全价×成新率

栖霞　　= 39,822,700.00×96%

　　= 38,229,792.00 元

　　案例二：厂区道路 (评估明细表 4-6-2 序号 3)

栖霞　　(1)概况：

栖霞　　厂区道路于2008年1月建成投入使用，面积8,130.00平方米；沥青混

栖霞　　凝土结构，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）垫层25cm厚，水泥稳定土基

栖霞　　层25cm厚、沥青混凝土面层由上至下分别为3cm厚细粒式沥青混凝土、

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栖霞　　4cm厚中粒式沥青混凝土、5cm厚粗粒式沥青混凝土构成，有路边石，

栖霞　　配有排水沟。

栖霞　　(2) 重置全价

栖霞　　对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

　　重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

　　1) 建筑安装工程造价

栖霞　　建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《浙江省建筑工

栖霞　　程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江

　　省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12

栖霞　　期)，计算工程建安造价。根据被评估单位所在地方政府的有关规定，

栖霞　　计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该建筑物

栖霞　　合理建设期为 2 年，贷款利率为 6.0%，建设资金按均匀投入计算资金

栖霞　　成本。具体计算过程详见下表：

栖霞　　表4-12 土建工程造价取费计算表

栖霞　　金额单位：元

栖霞　　序 费

　　号 费用项目 计算方法 率 金额

　　2,049,4

　　一 预算定额分部分项工程费 40.16

栖霞　　其 220,78

　　1 中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 5.12

　　25,341.

栖霞　　二 施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 72

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　　10 22,670.

　　2 安全文明施工费 .27% 22

　　其

　　3 1×费率

栖霞　　中 夜间施工增加费 0.04% 88.31

栖霞　　4 工程定位复测费 0.04% 88.31

　　5 冬雨季施工增加费 0.20% 441.57

　　6 已完工程及设备保护费 0.05% 110.39

　　7 二次搬运费 0.88% 1,942.91

栖霞　　三 企业管理费 27% 60,274.34

　　1×费率

栖霞　　四 利润 10% 22,078.51

　　五 规费 8+9+10 27,491.64

　　8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 22,961.65

　　9 民工工伤保险费 （一+二+三+四）×费率 0.11% 2,372.85

　　10 危险作业意外伤害保险费 （一+二+三+四）×费率 0.10% 2,157.13

　　（一+二+三+四+五）×费

　　六 税金 率 3.58% 78,144.08

栖霞　　土建、装饰工程造价 （一+二+三+四+五+六） 2,262,770.44

栖霞　　2)前期及其他费用

栖霞　　前期及其他费用套用当地及国家物价局、国家计委、建设部有关规

　　定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，汇总

　　如下表。

　　表4-13 前期工程及其它费用表

　　金额单位：元

　　序 费

　　费用名称 取费基数 小计 备注

栖霞　　号 率

栖霞　　造价×费 0.40

　　1 可行性研究费

　　率 % 9,051.08

　　2 建设单位管理费 造价×费率 1.01%

栖霞　　22,853.98

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栖霞　　3 招标代理费 造价×费率 0.21%

　　4,751.82

　　4 环境影响评价费 造价×费率 0.08%

栖霞　　1,764.96

　　5 勘察设计费 造价×费率 3.80%

栖霞　　85,985.28

栖霞　　6 工程监理费 造价×费率 2.20%

　　49,780.95

　　合计 174,188.07

　　3)资金成本

栖霞　　根据实际情况该单位整体项目建成至投产的合理建设期为 2 年，按

栖霞　　1~3 年期固定资产贷款利率为 6.0%，建设资金按均匀投入原则计算资金

　　成本。

栖霞　　资金成本＝(建筑工程造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

栖霞　　÷2

栖霞　　＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2

　　＝146,217.51 (元)

　　4)重置全价

栖霞　　重置全价＝建筑工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

　　＝2,262,770.44+174,188.07+146,217.51

栖霞　　＝2,583,200.00元(取整)

栖霞　　(3)成新率

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栖霞　　该构筑物道路广场于 2008 年 1 月建成投入使用，截至评估基准日，

　　已使用 6.92 年。经实地勘察：道路主体结构完好，路面平整没有破损，

　　目前使用正常，确定其尚可使用为 13 年。

　　成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

栖霞　　＝13÷(13+6.92)

栖霞　　＝65%(取整)

　　(4)评估值的确定

　　评估值=重置全价×成新率

　　= 2,583,200.00×65%

　　= 1,679,080.00 (元)

　　(二)设备类评估技术说明

栖霞　　1．评估范围

　　纳入本次评估范围的设备类资产为浙江英特物流有限公司截止评

栖霞　　估基准日 2014 年 12 月 31 日申报的全部机器设备、车辆和电子设备，

栖霞　　评估基准日的账面值情况如下：

　　表4-14 设备类资产情况表

　　账面值

　　名称

栖霞　　原值 净值

　　机械设备 49,334,708.75 30,184,056.50

栖霞　　车辆 8,230,473.28 5,826,110.76

栖霞　　电子设备 5,301,807.25 2,901,124.62

栖霞　　62,866,989.28 38,911,291.88

　　2．设备概况

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 31 页

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栖霞　　浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子设备和车辆，

　　机器设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估基准日绝大部

栖霞　　分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍在

栖霞　　使用。

栖霞　　3．评估过程

栖霞　　（1）清查核实

　　1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，

　　指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的

　　基础。

栖霞　　2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采

　　取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际

栖霞　　运行状况进行认真观察和记录。

　　设备评估人员对重点设备，大型设备采取查阅设备运行记录，技术

　　档案，了解设备的运行状况；向现场操作，维护人员了解设备的运行检

　　修情况，更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；

　　向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，

栖霞　　从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以全面盘点的方式对

　　实物进行清查核实。

栖霞　　3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做

栖霞　　到“表”，“实”相符。

栖霞　　4）关注本次评估范围内重点设备，如：查阅重大设备的购置合同，

　　购货凭证等。

　　中联资产评估集团有限公司 第 32 页

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　　（2）评定估算

　　根据评估目的确定价值类型，选择评估方法，开展市场询价工作，

　　进行评定估算。

　　（3）评估汇总

　　对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要

栖霞　　的调整，修改和完善。

栖霞　　（4）撰写评估技术说明

栖霞　　按资产评估准则的相关规定，编制“设备评估技术说明”。

　　4．评估方法

栖霞　　根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合

栖霞　　委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

栖霞　　评估值=重置全价×成新率

栖霞　　（1）重置全价的确定

栖霞　　1）机器设备重置全价的确定

栖霞　　重置全价=设备购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

栖霞　　+其他费用+资金成本

　　① 购置价

栖霞　　主要通过向设备生产厂家或销售公司询价或参照《2014 机电产品报

　　价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数

栖霞　　未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算

　　确定购置价。

栖霞　　根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中

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栖霞　　华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实

栖霞　　施细则》(财政部国家税务总局令第50号)及《财政部、国家税务总局关

　　于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)的相关

栖霞　　规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实

　　物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额(简称固

栖霞　　定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书

　　和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。

　　② 运杂费

栖霞　　以不含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、

　　运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，同时，国家

　　税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》

　　（财税[2013]106号）文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置价格中

栖霞　　包含运输费用的不再计取运杂费。

栖霞　　运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11

栖霞　　③ 安装调试费

栖霞　　根据被评估设备辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程度，

栖霞　　参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率予以测算确认。

栖霞　　对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。

栖霞　　④ 工程建设其他费

栖霞　　根据设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同费率计取。共

栖霞　　包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、

栖霞　　环境评价费、可行性研究费等。

　　中联资产评估集团有限公司 第 34 页

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　　表4-15 工程建设其他费率表

　　序 计费 费

栖霞　　费用 取费依据

栖霞　　号 基础 率

栖霞　　可行性研 造价× 0. 计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

栖霞　　1

栖霞　　究费 费率 48% 号

　　建设单位 造价× 1.

　　2 财建[2002]394 号

栖霞　　管理费 费率 11%

　　招标代理 造价× 0. 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534

栖霞　　3

栖霞　　费 费率 29% 号

　　环境影响 造价× 0. 计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534

栖霞　　4

栖霞　　评价费 费率 10% 号

　　勘察设计 造价× 4. 计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153

栖霞　　5

　　费 费率 00% 号

栖霞　　工程监理 造价× 2. 发改价格[2007]670 号、浙价服〔2007〕

　　6

　　费 费率 40% 126 号

栖霞　　小 8.

栖霞　　计 38%

栖霞　　⑤ 资金成本

栖霞　　资金成本为评估对象在合理建设工期（按整体工程考虑）内占用资

栖霞　　金的筹资成本，计算公式如下：

栖霞　　资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理

　　建设工期×贷款利率×1/2

栖霞　　贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 35 页

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栖霞　　投入考虑。

栖霞　　2）运输车辆重置全价的确定

　　根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车

　　辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行

　　条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，同时根据财政部、

栖霞　　国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的

栖霞　　通知》（财税[2013]106 号）文件规定，在基准日 2014 年 1 月 1 日以后

栖霞　　购置车辆增值税可以抵扣政策，即：

　　确定其重置全价，计算公式如下：

　　重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费

　　3）电子设备重置全价的确定

栖霞　　根据当地市场信息及《中关村在线》，《太平洋电脑网》等近期市

　　场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商

　　提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：

栖霞　　重置全价=购置价（不含税）

栖霞　　另：部分电子设备采用市场法进行评估。

　　（2）综合成新率的确定

栖霞　　1）机器设备综合成新率

　　对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察

　　设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组

栖霞　　成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成

栖霞　　新率 N，即：

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栖霞　　N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　2）车辆综合成新率

　　根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机

栖霞　　动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取

栖霞　　其较小者为最终成新率，即：

　　使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限或经济使用年

栖霞　　限）×100%

栖霞　　行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%

栖霞　　成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

　　同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方

　　法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不

　　进行调整。即：

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a

　　3）电子设备成新率

　　采用尚可使用年限法或年限法确定其成新率。

　　成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%

　　或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

　　另：直接按二手市场价评估的电子设备，不再计算成新率。

栖霞　　（3）评估值的确定

　　评估值=重置全价×成新率

栖霞　　5、评估结果

　　纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：

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　　表4-16 设备类资产评估结果汇总表

　　账面值 评估值 增减率

　　名称

栖霞　　原值 净值 原值 净值 原值 净值

栖霞　　机械设备 49,334,708.75 30,184,056.50 49,322,950.00 34,182,835.00 -0.02 13.25

栖霞　　车辆 8,230,473.28 5,826,110.76 7,628,800.00 5,624,491.00 -7.31 -3.46

栖霞　　电子设备 5,301,807.25 2,901,124.62 4,674,610.00 2,698,759.00 -11.83 -6.98

栖霞　　合计 62,866,989.28 38,911,291.88 61,626,360.00 42,506,085.00 -1.97 9.24

　　6、评估结果增减值原因分析

　　（1）机器设备评估原值减值的主要原因是物价下降所致，评估净

　　值增值的主要原因是评估所用的经济寿命年限高于企业提折旧的年限

栖霞　　所致。

栖霞　　（2）车辆评估原值净值减值主要是因为车辆现市场价格低于企业

　　的原购置价格所致。

栖霞　　（3）电子设备评估原值净值减值原因是办公用电脑、复印机、传

栖霞　　真机等电子产品由于技术进步、市场价格下降导致评估减值。

栖霞　　7．典型案例

栖霞　　案例一：发电机组（机器设备清查评估明细表：90）

　　（1）设备概述

　　设备名称：静音柴油发电机组

栖霞　　资产编号：13-04-000223

　　规格：康明斯 KTA19-G4-YTW

栖霞　　设备供应商：江苏英泰机电有限公司

　　购置日期 2011 年 12 月 31 日

栖霞　　启用日期：2011 年 31 日

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栖霞　　账面原值：413,000.00 元

　　账面净值：295,295.12 元

　　（2）设备概况

栖霞　　康明斯发电机品质优良、低燃油消耗、噪声低、输出功率大，性能

栖霞　　可靠，其可靠的稳定性、经济性、动力性、耐久性和环境安全性受到国

　　内外用户的欢迎，控制屏选用原装进口柴油发电机组专用多功能智能数

栖霞　　字式控制模块，中英文操作界面，具有自动、手动控制功能、保护功能

栖霞　　和各种参数显示，可实现手动控制、自启动控制、全自动化及自动化并

　　车功能。

　　主要技术参数：

栖霞　　YTW 发电机 启动电机

　　40KW 一下 0.7Pn

　　50, 64 75KW 30KW

栖霞　　90 , 120KW 55KW

　　150 200 250KW 75KW

栖霞　　320KW 350KW 400KW 110KW

　　（3）重置全价的确定

栖霞　　重置全价由设备购置费（不含税）、基础费、安装调试费、其他费

栖霞　　用和资金成本五个部分构成。

栖霞　　表4-17 煎药机重置全价计算表

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 39 页

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　　计

栖霞　　代 计算结

栖霞　　项目 费费 计算公式

栖霞　　码 果

　　率

栖霞　　设备购置费（含 425,200.

　　A

　　税） 00

栖霞　　设备购置费不 363,418.

栖霞　　B A/1.17

栖霞　　含税 8

栖霞　　C 基础费 在建筑物考虑 0.00

栖霞　　D 安装调试费 0% A×费率 0.00

栖霞　　E 前期及其他费用 8.38% （A+C+D）×费率 35,631.76

　　F 建设工期

栖霞　　G 资金成本 6% （A+C+D+E）×贷款利率×建设周期×1/2 27,649.91

栖霞　　重置全价 C+F+H+I+K 426,700.47

　　静音柴油发电机组重置全价取整为 426,700.00 元。

　　有关数据的说明

　　1）设备购置费的确定（含税）

　　根据江苏英泰机电有限公司代理商和厂家询价，确定该发电机组评

　　估购置价为 425,200.00 元/台套（含税）。

　　2）运杂费

　　中联资产评估集团有限公司 第 40 页

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　　根据询价厂家负责运费，所以不取运杂费。

　　3）安装调试费

　　不需要安装调试不考虑。

栖霞　　4）基础费率

　　在房屋中考虑。

栖霞　　5）前期及其他费用的确定

栖霞　　根据相关规定，前期及其他费用按设备的购建成本 8.38%计取；

栖霞　　前期及其他费用=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调

栖霞　　试费+基础费）×费率

栖霞　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%

栖霞　　= 35,631.76（元）

栖霞　　5）资金成本的确定

栖霞　　浙江英特物流有限公司项目整体工程合理建设工期按 2 年，评估基

栖霞　　准日同期贷款年利率 6.0%，资金均匀投入计算。

　　资金成本=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调试费+

　　基础费+前期及其他费用）×贷款利率×建设周期×1/2

栖霞　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+ 35,631.76）

栖霞　　×6.0%×2×1/2

栖霞　　= 27,649.91（元）

　　6）重置全价的确定

　　重置全价=（设备购置费（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

栖霞　　+基础费+前期及其他费用+资金成本）

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栖霞　　=363,418.8+0.00+ 0.00+0.00+ 35,631.76+ 27,649.91

　　=426,700.00 元（取整）

栖霞　　（4）成新率的确定

栖霞　　参照《资产评估取费表》选取经济寿命年限，并通过现场勘察设备

栖霞　　现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部

　　分参数进行分析，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成

栖霞　　新率 N，即：

栖霞　　N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

栖霞　　评估人员在企业设备管理人员的陪同下对该设备的各部位进行现场

栖霞　　察看，该设备外貌感观正常，机械装置、电气装置、润滑系统、安全装

栖霞　　置等结构组成运行状况正常，评估人员认为该设备尚可使用 8 年。

　　该设备于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至评估基准日已使用 3 年

栖霞　　成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

　　=8/（3+8）×100%

栖霞　　=73%（取整）

　　（5）评估值的确定

栖霞　　评估值=重置全价×成新率

栖霞　　= 426,700.00×73%

栖霞　　= 311,491.00（元）

　　该柴油发电机组评估值为 311,491.00 元。

　　案例二：江铃全顺牌（车辆评估明细表：32）

　　（1）基本概况

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 42 页

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　　车辆名称：江铃全顺牌 JX6600D-M

栖霞　　型号：JX6600D-M

　　车辆牌号：浙 A8L876

栖霞　　生产厂家：江铃汽车股份有限公司

栖霞　　启用日期：2014 年 4 月 29 日

　　已行驶里程：48685 公里

栖霞　　账面原值：177,034.17 元

栖霞　　账面净值：163,018.97 元

栖霞　　主要技术参数：

栖霞　　车辆名称： 轻型客车 轮胎数： 4

　　中文品牌： 江铃全顺牌 前轮距： 1692

栖霞　　发动机 发动机生产企业 转向形式： 方向盘

栖霞　　江铃汽车股份有限公

栖霞　　JX493ZLQ4 排量(ml) 功率(kw)

栖霞　　司

栖霞　　5968×1974×2269(mm

　　外形尺寸： 2771 80

　　总质量： 3800(Kg) 燃料种类： 柴油(mm)

　　整备质量： 2405,2420(Kg) 前悬/后悬： 945/1453(mm)

栖霞　　挂车质量： (kg) 轴距： 3570(mm)

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 43 页

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　　额定载客： 16,17(人) 最高车速： 120(km/h)

栖霞　　接近角/离去

栖霞　　19/16(° 弹簧片数： -/3

栖霞　　角：

栖霞　　225/70R15C(8P

　　轴荷： 1600/2200 轮胎规格：

栖霞　　R)

　　轴数： 2 后轮距： 1700

　　投入运行以来已累计行驶近 48685 公里，目前该车性能较好，行驶

　　中各项性能参数正常，未发生过重大事故。

栖霞　　（2）重置全价确定

栖霞　　重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等

　　1）现行含税购价

栖霞　　经查询车辆市场信息及《中国汽车网汽车报价库》、《易车网报价》

　　等近期车辆市场价格资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为

　　188,800.00 元（含增值税）。

　　2）车辆购置税

栖霞　　购车附加税=车辆含税购置价/1.17×10%

　　=188,800.00/1.17×10%

栖霞　　=16,137.00（元）（取整）

栖霞　　3）新车上户牌照手续费等

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 44 页

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　　根据当地新车上户牌照手续费及其他合理费用合计 400 元。

　　4）重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费

栖霞　　= 188,800.00/1.17+ 16,137.00+400.00

栖霞　　=177,900.00（元）（取整）

　　（3）车辆成新率

栖霞　　行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%

　　=（600,000-48685）/600,000×100%

栖霞　　=92%

栖霞　　该车于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年，经济使用年限为

栖霞　　10 年。

　　使用年限成新率=（1-0.67/10）×100%

　　=93%（取整）

栖霞　　经评估人员对该车进行现场勘察结果如下：

　　①转向及仪表装置：方向机转向正常、不跑偏。仪表指示灵敏准确。

　　②发动机及底盘：发动机性能较好，启动、加速平稳，无异音，温

　　度正常。各档变速较灵敏，无脱档、无撞击声。前后桥无渗漏，车桥底

栖霞　　盘无变形。

　　③加速性能与制动装置：加速较迅速。防抱死制动装置可靠，制动

栖霞　　距离符合要求，刹车轨迹左右一致。

栖霞　　④润滑与环保：发动机燃烧充分，尾气排放合格。润滑油呈淡黄透

　　明色，较洁净。

　　中联资产评估集团有限公司 第 45 页

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栖霞　　⑤外观：无刮痕，门窗整洁，大排灯、尾灯明亮无损坏。机舱装饰

栖霞　　及座椅状况一般，轮胎磨损正常。

栖霞　　根据车辆成新率熟低原则，该车成新率取 92%。

栖霞　　（4）评估值计算

栖霞　　评估值=重置全价×成新率

栖霞　　=177,900.00×92%

栖霞　　= 163,668.00（元）

　　案例三：笔记本电脑（电子设备明细表第 614 项）

　　（1） 设备概况

栖霞　　名称：笔记本电脑

栖霞　　型号： E540

栖霞　　购置日期：2014 年 3 月 28 日

　　启用日期：2014 年 3 月 28 日

　　账面原值：3,837.61 元

栖霞　　账面净值：3,290.77 元

　　生产厂家：联想集团

栖霞　　主要技术参数：

　　CPU 系列英特尔 酷睿 i5 4 代 屏幕分辨率 1366x768

　　CPU 型号 Intel 酷睿 i5 4200M 屏幕技术 LED 背光

栖霞　　CPU 主频 2.5GHz 显存容量 2GB

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　　最高睿频 3100MHz 显存类型 DDR3

栖霞　　总线规格 DMI 5 GT/s 显存位宽 64bit

栖霞　　三级缓存 3MB 流处理器数量 384

栖霞　　核心架构 Haswell DirectX11

　　核心/线程数双核心/四线程 摄像头 720p HD 摄像头

栖霞　　制程工艺 22nm 音频系统内置音效芯片

　　指令集 AVX2，64bit 扬声器内置扬声器

　　功耗 37W 麦克风内置麦克风

栖霞　　内存容量 4GB（4GB×1） 无线网卡支持 802.11b/g/n

栖霞　　插槽数量 2xSO-DIMM 有线网卡 1000Mbps 以太网卡

　　最大内存容量 16GB 数据接口 1×USB2.0+2×USB3.0

栖霞　　硬盘容量 1TB 接口 VGA，HDMI

栖霞　　硬盘描述 5400 转 其它接口 RJ45（网络接口）

　　光驱类型内置 DVD 刻录机 读卡器 4 合 1 读卡器

　　光驱描述 Rambo 电池类型 6 芯锂电池

　　触控屏不支持触控 长度 377mm

　　屏幕尺寸 15.6 英寸 宽度 250mm

　　显示比例 16:9 厚度 25mm

　　（2）重置全价的确定

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 47 页

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　　重置全价=不含税购置价

　　经市场调查及网上查询，笔记本电脑 E540 基准日含税价为 4,490.00

　　元，则重置全价为：

栖霞　　重置全价=含税购置价/1.17

栖霞　　=4,490/1.17

　　=3,840.00 元（取整）

　　（3）成新率的确定

栖霞　　采用尚可使用年限法确定其成新率。

　　笔记本电脑经济使用年限为 5 年，于 2014 年 3 月 28 日购置并启用，

　　截止评估基准日已使用 0.76 年，经现场勘查核实，该笔记本电脑尚可使

栖霞　　用 4 年，其成新率计算如下：

　　成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

　　=4/（0.76+4）×100%

栖霞　　=84%

　　（4）评估值的确定

栖霞　　评估值＝重置全价×成新率

　　＝4,490.00/1.17×84%

　　＝3,226.00 元（取整）

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 48 页

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栖霞　　三、无形资产--土地使用权评估技术说明

栖霞　　1．评估范围

栖霞　　本次评估的无形资产--土地使用权为浙江英特物流有限公司所持有

栖霞　　的 1 宗国有土地使用权，为出让性质，土地使用权总面积共计 26,386.00

栖霞　　平方米，评估基准日账面原值 15,475,456.00 元，账面净值 12,809,950.95

栖霞　　元。

　　2．估价对象概况

　　本次估价对象为 1 宗国有出让土地使用权，目前已办理了《国有土

栖霞　　地使用证》，宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土

栖霞　　地位置、土地用途、土地面积、终止日期等主要土地登记情况如下表：

栖霞　　表4-18 土地登记状况一览表

栖霞　　宗 土

栖霞　　宗 证载土 国有土地使 宗地位 土地 终止

　　地编 地用

栖霞　　2

　　地名称 地使用权人 用证编号 置 面积(m ) 日期

　　号 途

　　估 康 浙江英 杭拱国用

栖霞　　康乐路 工 26,386 2056/

栖霞　　价对 乐路 7 号 特物流有限公 （2012）第

　　象-1 土地 7号 业 .00 4/2

栖霞　　司 100029 号

栖霞　　3．评估程序

栖霞　　（1）收集资料及准备

栖霞　　根据浙江英特物流有限公司提供的无形资产－土地使用权清查评

　　中联资产评估集团有限公司 第 49 页

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栖霞　　估明细表，进行账表核对，并核对宗土地的土地证号、证载权利人、证

　　载用途、坐落地点、使用权面积、终止日期等；查看土地使用权证原件、

栖霞　　土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料等。

　　（2）实地查勘

栖霞　　根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象，进行详尽的现

　　场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等

栖霞　　进行了了解和记录。

栖霞　　（3）评估作价及报告

　　在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采

　　用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。

栖霞　　4．评估方法

　　根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、

栖霞　　收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

　　价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，

栖霞　　按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结

栖霞　　合评估目的，进行具体分析如下：

栖霞　　1、所选用评估方法的理由

　　A、选用市场比较法理由

栖霞　　由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 50 页

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　　需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。

　　B、选用成本逼近法的理由

　　由于估价对象所在市县的征地政策有较充分的了解，土地的取得成

　　本和相关税费等资料收集比较翔实，故本次适宜选用成本逼近法进行评

栖霞　　估。

　　2、方法介绍

　　（1）市场比较法

栖霞　　市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，

　　且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成

栖霞　　交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公

栖霞　　式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

栖霞　　V：估价对象价格；

栖霞　　VB：比较案例价格；

　　A：估价对象情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／

栖霞　　比较案例宗地情况指数

　　B：估价对象估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

栖霞　　D：估价对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

　　中联资产评估集团有限公司 第 51 页

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栖霞　　E：估价对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

栖霞　　（2）成本逼近法

　　成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，

栖霞　　再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

　　格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：

　　V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

栖霞　　式中：

栖霞　　V—估价价格

　　Ea—土地取得费

栖霞　　Ed—土地开发费

栖霞　　T—税费

栖霞　　R1—利息

　　R2—利润

栖霞　　R3—土地增值收益

栖霞　　VE—土地成本

栖霞　　5．评估结果及增减值原因分析

　　（1）评估结果

栖霞　　纳入本次评估范围无形资产-土地使用权评估值为 50,634,700.00

　　元 较 账 面 净 值 12,809,950.95 元 增 值 37,824,749.05 元 ， 增 值 率

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 52 页

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栖霞　　295.28 %。

栖霞　　（2）增值原因分析

栖霞　　其增值原因在于：杭州市拱墅区产业集聚度高，近些年该区域工业

　　用地稀缺，供不应求。另外，评估对象取得时间较早，周边基础设施建

　　设的日趋完善也带动了该地块价值的升高。

　　6、典型案例

栖霞　　案例一：浙江英特物流有限公司用地（无形资产-土地使用权明细

栖霞　　表序号 1）

栖霞　　编号：杭拱国用（2012）第 100029 号

　　土地使用权人：浙江英特物流有限公司

栖霞　　坐落：康乐路 7 号

栖霞　　地号：05-006-004-00022

栖霞　　图号：80-93.6-A、C

栖霞　　地类（用途）：工业用地

　　取得价格：未填写

　　使用权类型：出让

　　终止日期：2056 年 04 月 02 日

　　土地面积：26,386.00 平方米（其中：独用面积 26,386.00 平方米、

栖霞　　分摊面积未填写）

　　中联资产评估集团有限公司 第 53 页

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　　记事内容：自发证之日起满三年申请证书查验（2015 年 2 月 1 日起

栖霞　　取消证书查验工作）。

　　填发单位：杭州市人民政府

栖霞　　填发日期：2012 年 06 月 01 日

　　2）土地权利状况

栖霞　　估价对象的土地所有权属于国家所有。

栖霞　　估价对象土地使用权属于浙江英特物流有限公司。土地性质为出让。

栖霞　　浙江英特物流有限公司取得该宗地的时间为 2012 年 06 月 01 日，土地

栖霞　　取得价格为 15,475,456.00 元（单价 485.48 元/平方米）；该宗地土地使

栖霞　　用权终止日期为 2056 年 04 月 02 日，至本次评估基准日 2014 年 12 月

栖霞　　31 日，剩余土地使用年限为 41.28 年；初始批准使用年限为 50 年，至

栖霞　　本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限为 8.72 年。宗地用途为

栖霞　　工业用地。

　　至评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁

　　权、地上权地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。

栖霞　　3）土地利用状况

　　估价对象的利用现状为：房屋、构筑物、管道沟槽共 14 项，其中

　　房屋建筑物 8 项、构筑物 3 项、管道沟槽 3 项。土地总面积为 26,386.00

栖霞　　平方米，宗地内房屋建筑总面积约 47,230.15 平方米，容积率为 1.79。

　　其中地上重要建筑物为厂房二，框架结构 6 层（地上 5 层、地下 1 层），

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 54 页

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　　长 64.24m、宽 58.48m，建筑面积 20,018.51 平方米；檐口高度 30.75m ，

栖霞　　层高 5.5m。直径 900mm 混凝土钻孔灌注桩地基，桩长 30m，现浇钢筋

　　混凝土独立桩承台基础、框架柱、梁、楼板和屋盖，内外墙采用 240mm

栖霞　　厚空心砖砌体。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　土地利用变迁为：估价对象开发利用前主要地类为耕地，进行建设

栖霞　　用地开发后，目前作为工业用地进行利用，土地最佳利用为工业用地。

　　（2）地价定义

栖霞　　本次评估对象为浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗国有土地使用

栖霞　　权。根据估价目的、估价原则及估价依据，结合委托方提供的资料及现

栖霞　　场勘查情况，确定本次评估的地价定义：

　　估价对象的土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次

栖霞　　评估设定用途为工业用地；估价期日实际开发程度为宗地红线外“五通”

栖霞　　（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及场地平整”（通

栖霞　　路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整），根据估价对象土地利

　　用特点和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评

栖霞　　估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定开发程度为宗地红线外

栖霞　　“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地平整；土

栖霞　　地使用权性质为出让，本次评估基准日剩余年限为 41.28 年，本次评估

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栖霞　　设定估价对象土地使用权性质为出让，设定年限为 41.28 年。

栖霞　　评估地价内涵是：本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述

栖霞　　设定用途、开发程度和年期等条件下，无他项权利限制于估价基准日

栖霞　　2014 年 12 月 31 日的公开市场条件下的国有土地使用权价格。

栖霞　　（3）地价影响因素分析

栖霞　　1）一般因素

栖霞　　①地理位置

栖霞　　杭州位于中国东南沿海，是浙江的省会和经济、政治、文化中心，

栖霞　　是长三角中心城市之一，是国家历史文化名城和著名的风景旅游城市。

栖霞　　杭州现辖八个城区和五个县（市），全市面积 16,596 平方公里，其中市

　　区面积 3,068 平方公里，市区建成区面积 327.45 平方公里。

　　杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经 118°21′-120°30′，北纬

　　29°11′-30°33′，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，

栖霞　　北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣

　　城交接。

　　②自然环境

　　杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西

　　部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，

　　河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向

　　中联资产评估集团有限公司 第 56 页

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　　东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。

　　杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，

栖霞　　雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气团和

　　天气状况均会发生明显的季节性变化，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、

栖霞　　冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市

栖霞　　光、热、水的地域分配不均，局部地区小气候资源丰富。但因季风在进

　　退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性

栖霞　　天气。

栖霞　　③城市性质

　　杭州市是浙江省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。

　　④行政区划

　　杭州市总面积 16,596 平方公里，其中市辖区 3,068 平方千米；总人

　　口 810 万人，其中市辖区 409.5 万人。辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3

栖霞　　个县级市，共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包括 1 个民族乡），678

　　个社区、65 个居民区、3,666 个行政村；其中市辖区共有 67 个街道、29

　　个镇，597 个社区、4 个居民区、807 个行政村。位于江干区的钱江新城

栖霞　　核心区是杭州市的中央商务区。2014 年全市户籍人口 666 万，其中市区

栖霞　　人口 414 万。

栖霞　　⑤城市社会经济发展状况

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 57 页

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　　杭州经济快速发展、社会全面进步、社会和谐稳定，逐步形成了以

栖霞　　经济强市、旅游胜地、“天堂硅谷”为主要内容的城市特色。

栖霞　　2014 年前三季度实现生产总值 6,426.33 亿元，同比增长 8%，三次

　　产业比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 调整为 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州

栖霞　　市工业经济稳中缓升。全市实现工业增加值 2,644.94 亿元，增长 8.7%，

　　其中规上工业实现增加值 2,043.21 亿元，增长 9.0%，增速均比上半年

　　提高 0.2 个百分点。外销回升较快，出口交货值增长 5.6%，增速比上半

栖霞　　年回升 1.7 个百分点。小微企业领先增长。全市规上小型企业实现工业

栖霞　　销售产值增长 7.9%，分别快于中型企业和大型企业 2.1 和 2.9 个百分点。

栖霞　　产能利用率提高。规上工业企业生产能力利用率达 77.7%，比上半年提

栖霞　　高 2.5 百分点。

　　⑥城市交通条件及基础设施状况

栖霞　　杭州位于中国东南沿海北部，交通四通八达。杭州是华东地区重要

栖霞　　的铁路枢纽，沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面，

　　杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个方向的长途汽车客

栖霞　　运站。

　　杭州萧山国际机场是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国

　　际机场和国内重要干线、口岸机场，主要旅游城市与国际定期航班机场，

栖霞　　亦是华东唯一列入国家区域航空枢纽建设的机场。该机场于 2000 年建

　　中联资产评估集团有限公司 第 58 页

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栖霞　　成运营，至今已成为华东第三，全国前十，世界百强机场。目前进驻杭

栖霞　　州萧山机场的航空公司有 46 家，大型物流企业 12 家。航线通达国内外

栖霞　　百余座城市。目前进驻杭州萧山机场的航空公司有 46 家，开通航线两

栖霞　　百余条，每周进出港航班数千多个。

栖霞　　杭州市供电主要来源于国家电网，现有 500 千伏安公用变电站五座，

栖霞　　变电容量 1,175（万千伏安），220 千伏安公用变电站四十座，变电容量

　　1,533（万千伏安），110 千伏安公用变电站一百六十七座，变电容量

栖霞　　1,444.3（万千伏安）。

　　杭州市自来水有 8 个水源地，分别为杭州主城区的珊瑚沙、南星桥、

　　白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库。这 8

　　个水源地都直接从河道内取水，其中 80%来自钱塘江。

栖霞　　⑦城市土地市场的发展

　　杭州市自实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展，土

栖霞　　地价格也在不断提高。

　　2014 年杭州市（包括余杭、萧山）共出让地块数量 152 宗，相较

栖霞　　2013 年同比下降 32%；总金额上，今年土地收入共 845 亿元，相较去

　　年的 1,327 亿元同比下降 36%，位居五年来第二位。主城区共出让地块

　　57 宗，土地收入高达 597.5 亿元，总可建面积 656 万平方米。

　　2014 年各月杭州市的土地市场发展状况不均，一月、二月全市共出

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　　让 57 宗地块，到了三月份，成交量急剧下滑。自 3 月开始，到 6 月，

栖霞　　土地市场平稳增长，到 7 月陷入仅 2 宗出让地块的低谷，8 月反弹至 12

　　宗。

　　2014 年杭州市土地市场多以低溢价率成交。与上年近乎不惜成本拿

　　地情况不同，大多数房企在对土地的诉求上趋于相对理智。

栖霞　　2）区域因素

栖霞　　①区域概况

　　杭州拱墅区是杭州市中心城区之一，也是杭州市委、市政府所在地。

栖霞　　辖 4 镇和 6 街道，含 40 个村（经济合作社）、68 个社区。总面积 87 平

栖霞　　方公里，总人口 57 余万，其中常住人口 30 万。杭州拱墅区东南接江干

栖霞　　区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻。总面积约 87.73 平方公里。

栖霞　　以境内有拱宸桥、湖墅而得名。

栖霞　　拱墅区正在迅速崛起的经济大区。该区坚持招商引资一号工程，加

　　大投入力度，优化经济结构，改善发展环境，近年全区经济发展保持了

栖霞　　稳中求进、好中求快的良好态势。

　　②交通条件

栖霞　　墅区内共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 条。纵横交错，交通便利。

栖霞　　京杭大运河与上塘河、下塘河等 10 余条主要河道构成内河航运网络。

　　穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的 320 国道、104 国道把江、浙、沪经

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 60 页

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栖霞　　济区联成一片。杭宁高速公路入口处位于辖区 104 国道。杭州铁路北站、

　　省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。湖墅路、莫干山路、和睦路、

栖霞　　丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路

栖霞　　等是本区的主要交通干线。数十条公交线路的汽(电)车的起、讫点设在

　　境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风景区。

　　③基础设施条件

栖霞　　估价对象周边的基础设施条件基本已经达到“五通”（通路、通电、

栖霞　　通讯、通上水、通下水）：

　　A、通路

栖霞　　该区域道路分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状

栖霞　　结构，交通条件较优。

　　B、通电

　　估价对象电源来自国家电网，综合分析供电保障率约 95%以上。

栖霞　　C、通上水

栖霞　　估价对象上水由市政保障，综合分析供水保障率约 95%。

　　D、通下水

栖霞　　估价对象排水由市政保障，常年无积水，综合分析排水保障率约

栖霞　　95%。

栖霞　　E、通讯

　　中联资产评估集团有限公司 第 61 页

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　　估价对象市政通讯系统主要由电信公司、移动公司、联通公司保障。

栖霞　　通讯保障度 95%以上。

　　④公共设施状况

　　估价对象周边医院、公园等公共设施较完善。

栖霞　　⑤环境条件

栖霞　　估价对象所在区域污染较少，自然环境较优。

栖霞　　估价对象人文环境较一般。

栖霞　　⑥规划条件限制

　　估价对象所在区域土地规划以工业用地为主，规划对土地利用强度

栖霞　　无特别限制。

　　⑦产业聚集程度

栖霞　　估价对象所在区域产业聚集效应较明显。

　　综上，通过上述区域因素分析，估价对象所在工业园区区位优势较

栖霞　　优、基础设施配套较优、环境较优，较适宜医药物流企业的发展，随着

　　该区域基础设施及公共设施的进一步，工业地价具有稳步看涨趋势。

　　3）个别因素

栖霞　　估价对象位于杭州市康乐路 7 号；土地总面积为 26,386.00 平方米，

　　容积率 1.79；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地，本次评

　　估设定用途为工业用地；一面临路，临路状况一般；宗地形状不规则；

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 62 页

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栖霞　　地形平坦；宗地基础设施条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和宗地红线内“五通及场地平整”（通路、通电、通讯、

栖霞　　通上水、通下水）。

栖霞　　综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于医药

　　物流企业的发展，单从个别因素分析，具有一定的看涨趋势。

栖霞　　（4）估价原则

栖霞　　1）合法原则

栖霞　　土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法

栖霞　　产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产

栖霞　　权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，

栖霞　　应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，

栖霞　　应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

　　2）供需原则

　　土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需

　　的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格

　　都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降

栖霞　　低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进

栖霞　　行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断

栖霞　　性特征。

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 63 页

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栖霞　　3）协调原则

栖霞　　土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

栖霞　　在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，

　　这直接关系到该地块的收益量和价格。

　　4）替代原则

栖霞　　土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场

栖霞　　交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

栖霞　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或

栖霞　　大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服

栖霞　　务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

　　土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用

　　价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

　　5）变动原则

栖霞　　估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动

　　规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的

栖霞　　变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相

栖霞　　互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格

　　是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，

栖霞　　必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发

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栖霞　　生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系

栖霞　　及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

　　6）报酬递增、递减原则

　　土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土

　　地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

　　（5）估价过程

栖霞　　估价方法选择

　　根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、

栖霞　　收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

栖霞　　价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，

　　按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结

栖霞　　合评估目的，进行具体分析如下：

　　1）估价对象所选用评估方法的理由

　　①由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一

　　供需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。

　　②由于我们杭州市的征地政策有较充分的了解，土地的取得成本和

　　相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适

栖霞　　宜选用成本逼近法进行评估。

栖霞　　2）估价对象不选用评估方法的理由

　　中联资产评估集团有限公司 第 65 页

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　　①收益法

　　由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地

栖霞　　和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评

栖霞　　估。

栖霞　　②剩余法

　　由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取

　　得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。

栖霞　　③基准地价系数修正法

栖霞　　杭州市基准地价基准日据时较长，已无法客观反映估价对象所在区

　　域工业实际地价水平，因此本次不选用基准地价系数修正法进行评估。

　　估价过程

栖霞　　市场比较法

　　市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，

栖霞　　且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成

　　交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本计

栖霞　　算公式如下：

栖霞　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

栖霞　　V： 待估宗地价格；

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 66 页

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栖霞　　VB：比较案例价格；

栖霞　　A：待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数

　　＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数

栖霞　　B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

　　D：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

栖霞　　E：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

栖霞　　1）选取可比实例

　　根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与本

栖霞　　次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实例作

栖霞　　为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下：

栖霞　　实例一：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-2 地块

栖霞　　该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 5,851.00 平方米。用

　　途为工业用地（鼓励发展类的汽车和关键零部件及其电子、电器产品,

　　节能与新能源汽车及关键部件制造)）。宗地红线外“五通”（通路、通电、

栖霞　　通讯、通上水、通下水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；

栖霞　　2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 969

栖霞　　万元，地面单价为 1,654.4 元/平方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有

　　限公司。

栖霞　　实例二：拱墅区康桥单元 FG15-M1-02-1 地块

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 67 页

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栖霞　　该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 30,735.00 平方米。

栖霞　　用途为工业用地（鼓励发展类的计算机、通信和其他电子设备制造）。

　　宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）和红线内场

　　地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 4 月 17 日正常挂牌出让 50

栖霞　　年期国有土地使用权成交价为 5,081.00 万元，地面单价为 1,653.2 元/平

栖霞　　方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有限公司。

　　实例三：拱墅区康桥单元 FG16-M1-36 地块

栖霞　　该实例位于拱墅区康桥单元。建设用地面积为 3,012.00 平方米。用

　　途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下

　　水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2013 年 10 月 31 日正

栖霞　　常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 499 万元，地面单价为

　　1,656.7 元/平方米。竞买人为杭州池禾电子科技有限公司。

栖霞　　2）比较因素的选择

栖霞　　根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比较因数选择主要

栖霞　　有交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因

栖霞　　素、个别因素；其中区域因素选择：地理位置和产业集聚程度、基础设

栖霞　　施状况、公共配套设施状况、交通便捷状况、环境状况；个别因素选择：

栖霞　　临路状况、容积率、宗地面积、宗地形状、规划条件、地质和地形条件。

栖霞　　3）编制因数条件说明表

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 68 页

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栖霞　　根据上述选择的比较因素，估价对象和可比实例的各因素条件说明

　　如下表：

栖霞　　表4-19 比较因素条件说明表

栖霞　　比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

栖霞　　康乐路 7 桥单元 桥单元 桥单元

　　宗地名称/编号

　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地块 地块 块

栖霞　　拱墅区康 拱墅区康

　　康乐路 7 拱墅区康桥单

　　详细地址 桥单元 桥单元

栖霞　　号 元 FG16-M1-36

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1

　　交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　规划用途 工业 工业 工业 工业

　　交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　交易情况 正常 正常 正常 正常

　　位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康 位于拱墅区康

栖霞　　地理位置和产 桥镇，地理位 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置 桥镇，地理位置

　　业集聚度 置好，产业聚 好，产业聚集度 好，产业聚集度 好，产业聚集度

栖霞　　集度较好 较好 较好 较好

栖霞　　区 基础设施完善

栖霞　　红线外五通 红线外五通 红线外五通 红线外五通

　　域 程度

　　因 公共配套设施 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套 周边公共配套

栖霞　　素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高

　　通公交车线

栖霞　　通公交车线路， 通公交车线路， 通公交车线路，

栖霞　　交通便捷程度 路，便捷度较

　　便捷度较高 便捷度较高 便捷度较高

　　高

　　环境状况 基本无污染 基本无污染 基本无污染 基本无污染

　　个 临街状况 两面临路 一面临路 两面临路 一面临路

栖霞　　别

栖霞　　因

栖霞　　素

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　　容积率 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6

　　土地面积(平 26,386 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，

　　方米) 面积较小 面积较小 面积适中 面积较小

　　土地形状 较规则 较规则 较规则 较规则

　　规划条件 基本无限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制

　　地质和地形条 地质条件良 地质条件良好， 地质条件良好， 地质条件良好，

　　件 好，地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦

　　4）编制比较因数条件指数表

　　针对待估宗地与可比实例各种因素条件，编制比较因数条件指数的

栖霞　　有关说明如下：

栖霞　　a、规划用途

　　估价对象与各比较案例均为工业用地，故不需要进行修正。

　　b、交易时间

栖霞　　根据地价动态监测数据，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地

栖霞　　价变化情况如下表：

　　杭州地价增长率一览表

　　单位：%

栖霞　　度 季度 综合 商业 居住 工业

栖霞　　2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36

栖霞　　2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47

　　2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96

　　2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54

栖霞　　2013 4 3.6 1.9 3.8 1

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栖霞　　结合估价对象周边的交易样本分析，估价对象周边地价变动情况与

栖霞　　该地区地价动态监测情况基本一致，以本次评估基准日为基准，编制各

栖霞　　比较案例交易时点的工业用地地价指数如下表：

　　待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3

栖霞　　交易时间 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　地价指数 100.00 82.64 82.64 78.74

栖霞　　c、交易情况修正

栖霞　　本次评估估价对象交易情况与比较案例交易情况一致，均为正常交

　　易，故不需要进行修正。

　　d、土地用途修正

　　本次评估估价对象土地用途与比较案例土地用途一致，均为工业用

栖霞　　地，故不需要进行修正。

　　e、地理位置和产业集聚度

栖霞　　将估价对象与比较案例的地理位置及产业集聚度进行比较，分为好、

　　较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指

　　数上升或下降 3%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，繁华

栖霞　　程度一致，不需要进行修正。

栖霞　　f、基础设施完善程度

栖霞　　对估价对象所在区域基础设施进行调查，估价对象与比较案例所在

　　区域的基础设施通平程度不同，每增加或减少一通，因素修正指数上升

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　　或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，基础设施完

　　善度一致，不需要进行修正。

栖霞　　g、公共配套设施完善程度

　　将估价对象与比较案例的公共配套设施完善程度进行比较，分为齐

栖霞　　全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，每上升或下降一个等

　　级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市

　　拱墅区内，园区处于建设中，周边公共配套完善程度一般，估价对象及

栖霞　　比较案例的公共配套设施完善程度一致，故不需要进行修正。

栖霞　　h、交通便捷程度

　　将估价对象与比较案例的交通便捷程度进行比较，分为便捷、较便

栖霞　　捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，每上升或下降一个等级，因素

　　修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于杭州市拱墅区内，

　　交通便捷程度一致。

栖霞　　i、环境状况

　　将估价对象与比较案例的环境进行比较，分为基本无污染、轻度污

栖霞　　染、严重污染三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或

栖霞　　下降 2%。估价对象和各比较案例均位于杭州市拱墅区内，环境状况良

　　好，均基本无污染，故不需要进行修正。

　　j、临街状况

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栖霞　　将宗地临路条件分为四面临街、三面临街、二面临街、一面临街、

栖霞　　临支路或不临街五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升

栖霞　　或下降 1%。

栖霞　　k、容积率

栖霞　　估价对象用途为工业用地，容积率对其价值影响较小，本次评估对

栖霞　　容积率不作修正，设定估价对象与比较案例的系数均为 100。

栖霞　　l、土地面积

栖霞　　宗地面积，分为〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000

　　平方米三个等级，结合估价对象与比较案例的实际规划情况，确定土地

　　面积在[10,000-50,000]范围内为适当等级。以估价对象为 100，每上升或

栖霞　　下降一个等级，地价往上或往下修正 2%。

　　m、土地形状

栖霞　　将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，

　　每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象与比

栖霞　　较案例土地形状均为较规则，不需进行修正。

栖霞　　n、规划条件

栖霞　　将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制

　　较大、严重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减

栖霞　　少一个等级，因素修正指数增加或减少 2%。估价对象与比较案例均为

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 73 页

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栖霞　　基本无限制，不需进行修正。

栖霞　　o、地质和地形条件

栖霞　　将宗地地质和地形条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗

栖霞　　地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。

栖霞　　估价对象与比较案例条件相当，不需进行修正。

栖霞　　根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因数条件指数表如下。

栖霞　　表4-20 比较案例因素条件指数表

栖霞　　比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　康乐路 7 桥单元 桥单元 桥单元

栖霞　　宗地名称/编号

栖霞　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

栖霞　　地块 地块 块

　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

栖霞　　康乐路 7

　　详细地址 桥单元 桥单元 桥单元

栖霞　　号

栖霞　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

栖霞　　交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　规划用途 100 100 100 100

　　交易期日 100 82.64 82.64 78.74

　　交易情况 100 100 100 100

　　区 地理位置

　　100 100 100 100

栖霞　　域 和产业集聚度

栖霞　　因

栖霞　　素

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　　基础设施完善

　　100 100 100 100

　　程度

　　公共配套设施

栖霞　　100 100 100 100

　　完善程度

栖霞　　交通便捷程度 100 100 100 100

　　环境状况 100 100 100 100

　　临街状况 100 99 101 99

栖霞　　容积率 100 100 100 100

　　个 土地面积(平

　　100 98 100 98

栖霞　　别 方米)

栖霞　　因 土地形状 100 100 100 100

　　素 规划条件 100 98 98 98

栖霞　　地质和地形条

　　100 100 101 100

　　件

栖霞　　5）编制因素修正系数表

栖霞　　在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易期日修正、交易

栖霞　　情况、交易方式、土地用途修正、区域因素修正、个别因素修正，即将

栖霞　　估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素

　　修正系数，列表表示如下：

　　表4-21 比较案例因素修正系数表

　　比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三

栖霞　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

栖霞　　康乐路 7 桥单元 桥单元 桥单元

　　宗地名称/编号

栖霞　　号土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地块 地块 块

栖霞　　拱墅区康 拱墅区康 拱墅区康

　　康乐路 7

栖霞　　详细地址 桥单元 桥单元 桥单元

栖霞　　号

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

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栖霞　　交易单价 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700

　　交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　地理位置

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　和产业集聚度

　　区

栖霞　　域 基础设施完善

栖霞　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　程度

栖霞　　因

栖霞　　公共配套设施

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　素 完善程度

栖霞　　交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　环境状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　临街状况 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101

　　容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　个 土地面积(平

　　1.0000 1.0204 0.9804 1.0204

栖霞　　别 方米)

栖霞　　因 土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 规划条件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204

栖霞　　地质和地形条

栖霞　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

栖霞　　件

　　估价对象设定使用年限为 41.28 年，比较案例的土地使用年限均为

　　50 年，两者不一致，故需进行年期修正，年期修正公式如下：

栖霞　　K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

栖霞　　式中：

　　K——估价对象的土地使用年期修正系数

栖霞　　r——土地还原率(根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有

栖霞　　三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 76 页

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栖霞　　投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次

　　评估土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原利

栖霞　　率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月

栖霞　　22 日公布一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的

栖霞　　平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我

　　们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变

栖霞　　动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前

　　的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%

栖霞　　之间，本次评估风险调整值取其平均值 3.25%，因此，土地还原利率

栖霞　　=2.75%+3.25%=6.00%)

栖霞　　n——估价对象土地设定使用年限

栖霞　　m——比较案例使用年限

栖霞　　经测算，年期修正系数 K=0.9620

栖霞　　6）确定评估结果

　　经过比较分析和测算，分别得到三个比较案例的比准价格，考虑三

栖霞　　个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比

栖霞　　较法的评估结果。

　　估价对象评估地面地价= (2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620

栖霞　　=2,039.4（元/平方米）

　　中联资产评估集团有限公司 第 77 页

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栖霞　　成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，

栖霞　　再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

　　格的方法。基本公式如下：

栖霞　　V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

栖霞　　＝VE+R3

栖霞　　式中： V：土地价格

　　Ea：土地取得费

　　T：税费

栖霞　　Ed：土地开发费

栖霞　　R1：利息

栖霞　　R2：利润

　　R3：土地增值

　　VE：土地成本价格

栖霞　　R3：土地增值

　　1）土地取得费及相关税费

栖霞　　估价对象位于浙江省杭州市拱墅区，本次评估的土地取得费即为城

栖霞　　市房屋拆迁费用。城市房屋拆迁费用一般包括房屋拆迁补偿安置费用、

　　房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆除及渣土清运费等。房屋拆

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　　迁补偿安置费用一般由被拆迁房屋的房地产市场价格、装饰装修补偿金

　　额、搬迁补助费、安置补助费构成。

栖霞　　拱墅区属于杭州市中心城区，所在区域没有相同用途的拆迁案例。

栖霞　　鉴于土地资源的稀缺性和城市旧城征收改造旨在集约利用土地、提高土

　　地利用强度、强化土地使用收益，导致估价选用的征收案例和本次估价

　　对象的土地用途不可能完全一致，近期的征收项目大部分是对城中村进

栖霞　　行改造，但这种规模性的征收补偿成本也最能代表该片区客观土地取得

　　成本，住宅片区内兼容的小部分商业房产或其他用途房产在征收补偿时

栖霞　　会考虑具体情况给予补偿上的调增或调减，不会对片区征收补偿平均成

　　本造成太大的影响。因此，本次估价对象登记用途为工业用地，评估设

栖霞　　定用途为工业用地，在选取征收补偿案例比较测算地价时，优先选择与

栖霞　　估价对象用途相同或相似的征收案例，但估价对象周边征收案例不充分，

　　则选用与估价对象周边相同或相似用途最具代表性的拆迁案例进行比

栖霞　　较。由于拆迁补偿因被拆迁项目土地用途、拆除房屋建筑面积、结构、

　　成新度等的不同，补偿费用会有一定差异，但目前拆迁补偿的市场化水

栖霞　　平已较高，受市场机制的作用，最终的拆迁补偿标准基本趋向一致。

栖霞　　经过估价人员搜集该区域内土地拆迁补偿情况的调查，来计算拆迁

栖霞　　成本。

　　表4-22 拆迁成本比较因素说明表

　　中联资产评估集团有限公司 第 79 页

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　　项目 估价对象 案例 1 案例 2 案例 3

　　康桥村拆 方家塘村拆 独城村拆迁项

　　项目名称 平炼路 1 路

　　迁项目 迁项目 目

栖霞　　东至：杭州市

　　土地储备中

栖霞　　东至：铁路北 心、杭州市拱

　　站单元 墅区发展改革

栖霞　　东至：方家中路，

　　FG06-C2-05 地 和经济局（康

　　拱墅区平炼路 1 西至：化工路，

　　拆迁项目位置： 块，西至：拱 桥单元

　　号 南至：方家塘路，

　　康路，南至： FG11-M1-04

　　北至：方家北路

栖霞　　瓜山村，北至： 地块），西至：

　　康华大厦。 杭州市康桥镇

栖霞　　吴家墩村经济

栖霞　　合作社

　　拆迁房屋实际用

　　工业 住宅（集体） 住宅（集体） 住宅（集体）

栖霞　　途：

栖霞　　拆迁土地面积(平

栖霞　　9,221 1,400 11,165 609

栖霞　　方米)：

　　单价： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6

　　市场状况 100 100 100 100

　　区位状况 100 100 100 97

　　实物状况 100 100 100 98

栖霞　　权益状况 100 100 100 100

栖霞　　经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因

栖霞　　素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过测算以上三个比较实例

　　的比准价格差异不大，考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平，

　　依据《规程》取以上三个比较实例的比准价格的算术平均值作为估价对

　　象的评估价格。即：

　　拆迁成本单位地价＝（实例 1 比准价格+实例 2 比准价格+实例 3 比

栖霞　　准价格）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）

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　　2）土地开发费

　　土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项

栖霞　　费用。根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施配

栖霞　　套情况等调查，咨询杭州市国土资源局土地利用股工作人员：估价对象

　　周边基础设施配套程度在达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和红线内“场地平整”的情况下，其单位土地面积的土

　　地开发费用一般为 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通电 40 元/m2、通

栖霞　　讯 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、场地平整

　　20 元/m2）。

栖霞　　本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通

　　讯、通上水、通下水）和红线内“场地平整”。

　　因此，土地开发费=60+40+10+20+25+20

　　=175（元/平方米）

栖霞　　3）投资利息

栖霞　　根据估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周

栖霞　　期为 1 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利

　　息率 5.60%计，按单利计算，假设土地取得费为一次性投入，土地开发

　　费为分期投入,这里土地开发费按均匀投入计算，则：

栖霞　　投资利息＝（土地取得费+税费）×贷款利息率土地开发周期）+土地开

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　　发费×贷款利息率）土地开发周期/2）

栖霞　　＝1243×5.6%+175×5.6%1/2

栖霞　　＝74.51（元/平方米）

栖霞　　4）投资利润

　　调查当地土地开发的投资回报情况，通过咨询当地国土资源管理部

栖霞　　门，调查土地开发的投资回报情况，参照当地土地一级开发成本利润率，

　　确定本次评估的土地开发年投资利润率为 8%，则：

栖霞　　投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×

　　年投资利润率

　　＝（1243+175）×1×8%

栖霞　　＝113.44（元/平方米）

栖霞　　6）土地增值收益

　　土地增值收益即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中，获得

　　的收益。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地增值按

　　该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件

栖霞　　而发生的价值增加额计算。根据待估宗地所在区域的实际情况，结合当

　　地征收出让金标准等参数，本次估价对象土地增值收益按成本价格（土

栖霞　　地取得费、相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和）的

　　15%进行估算，故本次评估取 15%，则：

　　中联资产评估集团有限公司 第 82 页

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　　土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费+投资利息+

栖霞　　投资利润）×土地增值收益率

　　＝240.89（元/平方米）

栖霞　　7）地价的计算

　　A、无限年期地价

　　依据成本逼近法测算地价公式，在进行年期修正和区位修正前，估

栖霞　　价对象地价则为：

栖霞　　无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润

　　+土地增值收益

栖霞　　＝1,846.84（元/m2）

　　B、年期修正

　　根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地

　　使用年期修正系数的公式为：

　　K 1

　　1

　　n

　　(1 r)

　　式中：

栖霞　　K——年限修正系数

　　r——土地还原率

栖霞　　n——估价对象设定年期

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　　本次评估土地还原率主要根据评估基准日土地市场状况、土地设定

栖霞　　用途为工业用地及安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月 22 日公布

　　一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑杭州市目前房地产业的平均收益

栖霞　　状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我们对估价

栖霞　　对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变动较快，

栖霞　　土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨

　　胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%之间，本

栖霞　　次评估风险调整值取其平均值 3.25%，最终确定本次评估土地还原率为

栖霞　　6.00%。计算得：估价对象土地使用年期修正系数为 0.9098。

栖霞　　C、个别因素修正

栖霞　　根据估价对象在区域内的位置和宗地条件与估价对象所在区域内

　　的一般工业用地所在区域内的位置和宗地条件比较分析后，进行区域及

栖霞　　个别因素修正如下表：

栖霞　　表4-23 区域及个别因素修正系数表

栖霞　　序

栖霞　　因素 说明 系数 备注

栖霞　　号

栖霞　　地理位置和繁华 位于拱墅区康桥镇，繁华程度 3.00

　　1 优

栖霞　　程度 高 %

栖霞　　0.00

栖霞　　2 基础设施完善度 五通一平 一般

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 84 页

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栖霞　　通公交车线路，1 公里内有国 1.00

　　3 交通便捷程度 优

栖霞　　道，便捷度好 %

　　0.00

栖霞　　4 产业集聚度 集聚度高 较优

栖霞　　0.00

　　5 临路状况 一面临路，临路状况一般 一般

　　3.00

栖霞　　6 宗地面积 土地面积较适中 较优

　　0.00

　　7 宗地形状 不规则 一般

栖霞　　0.00

栖霞　　8 地形坡度 平坦 一般

　　0.00

栖霞　　9 宗地地势 适中 一般

　　合

栖霞　　7.00%

栖霞　　计

栖霞　　D、成本逼近法估算结果的计算

栖霞　　综上，依公式：

栖霞　　宗地地价＝无限年期土地使用权价格×年期修正系数×（1+区位修正

　　系数）

栖霞　　＝1,846.84×0.9098×（1+7%）

　　＝1,797.9（元/平方米）

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栖霞　　（6）地价的确定

　　1）地价确定的方法

　　根据以上评估过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到估价

　　对象不同的评估结果，详见下表：

　　表4-24 不同方法测算估价对象之估价结果一览表

栖霞　　成本逼近法（元

　　宗地名称 市场比较法（元/m2） 备注

　　/m2）

栖霞　　浙江英特物流

　　2,039.4 1,797.9

　　有限公司用地

　　根据地价评估技术规程和估价对象的具体情况，本次估价采用市场

　　比较法和成本逼近法对估价对象进行评估，两种方法测算结果虽然具有

　　一定的差异性，但考虑到两种方法是从不同的技术思路分别对宗地地价

栖霞　　进行合理测算，且二种方法测算结果差异在合理范围内，故本次采取算

　　术平均的方法作为估价对象的最终评估结果。估价结果详见下表：

　　表4-25 估价结果确定表

栖霞　　单位：元/平方米土地面积

栖霞　　市场比较法 成本逼近法 评估 备

栖霞　　宗地名称

栖霞　　结果 注

　　单价 权重 单价 权重

栖霞　　浙江英特物流有限

栖霞　　2,039.4 50% 1,797.9 50% 1,919

栖霞　　公司用地

栖霞　　2）估价结果

　　评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 86 页

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栖霞　　则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件下的

栖霞　　估价结果为：

　　土地使用权面积：26,386.00 平方米

栖霞　　单位面积地价：1,919 元/平方米土地面积

栖霞　　土地使用权总地价：5,063.47 万元人民币

　　总地价（人民币大写）：伍仟零陆拾三万肆仟柒佰元整

栖霞　　四、长期待摊费用技术说明

　　长期待摊费用账面值为 3,888,975.03 元，为待摊的供电贴费、供水

　　建设基金、顺通租用库房租等费用。

　　对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，

　　核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账

栖霞　　务记录。经核实，确认费用支付真实，摊销期合理，摊销金额计算准确，

栖霞　　以经审计核实后的账面值作为评估值。

栖霞　　长期待摊费用评估值 3,888,975.03 元。

栖霞　　五、递延所得税资产技术说明

栖霞　　递延所得税资产账面值为 473,265.19 元，是企业核算资产在后续

栖霞　　计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值

　　与其计税基础的差异。

　　对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，

栖霞　　核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账

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栖霞　　务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。本次说评估对坏账

　　准备形资的递延所得税资产按重新计算后的的值作为评估值，对递延收

栖霞　　益形成的递延所得税资产递延收益不构成企业实际负债评估为 0，则该

栖霞　　项也评估为零。

栖霞　　递延所得税资产评估值 2,933.36 元。

栖霞　　六、负债评估技术说明

　　评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括应付账

栖霞　　款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非流动负债主要为其他非

　　流动负债，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。

　　1.应付账款

　　应付账款账面值 3,119,813.91 元，主要为应付的运费款。评估人

　　员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易

栖霞　　事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单相符，以核实

　　后的账面值作为评估值。

　　应付账款评估值为 3,119,813.91 元。

　　2.应付职工薪酬

　　应付职工薪酬账面值为 4,902,223.75 元，主要为应付职工工资、

　　社保和工会经费等。对应付职工薪酬，评估人员核实了应付职工薪酬的

栖霞　　提取及使用情况，认为计提正确和支付符合规定，以核实后的账面值作

　　为评估值。

栖霞　　应付职工薪酬评估值为 4,902,223.75 元。

栖霞　　3.应交税费

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 88 页

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栖霞　　应交税费账面值为 849,355.70 元，主要为应交的个人所得税、企

栖霞　　业所得税、印花税、水利建设基金等。

栖霞　　评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相

栖霞　　关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳税，

　　核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确定评估值。

栖霞　　应交税费评估值为 849,355.70 元。

　　4.其他应付款

　　其他应付款账面值为 13,663,725.22 元，主要为应付的资金集中款、

栖霞　　保证金、代扣代缴的社保、风险金等。款项多为近期发生，滚动余额，

　　基准日后需全部支付，以核实后账面值作为评估值。

　　其他应付款评估值为 13,663,725.22 元。

　　5.其他非流动负债

　　其他非流动负债账面值 1,880,877.60 元，为企业收到的现代物流

栖霞　　补助、财政资助和企业支付的购税控盘的款项。

栖霞　　现代物流补助和财政补助为杭州市财政局根据杭州市财政局和杭

栖霞　　州发展和改革委员会下发的杭财企［2011］699 号的文件，关于下达 2011

　　年度现代化物流业发展项目财政资助奖励资金的通知，杭州市财政局拨

　　给专项基金共 334 万元。

栖霞　　企业付购税控盘款，为企业根据根据财政部下发的财会[2012]13 号

　　关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知，企

　　业购入增值税税控系统专用设备。

　　评估人员核实了有关账证、确定其真实性、正确性。考虑其他非流

　　中联资产评估集团有限公司 第 89 页

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　　动负债为政府补助，不需要偿还，本次将其他非流动负债-递延收益评

栖霞　　估为 0。

栖霞　　其他非流动资产评估值为 0 元。

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 90 页

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　　第五部分收益法评估技术说明

　　一、基本假设

栖霞　　1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。

　　2、评估对象在未来预测期内的所处的社会经济环境以及所执行的

栖霞　　税赋、税率等政策无重大变化。假设评估对象能够取得评估基准日的税

栖霞　　收优惠政策并按之运行。

　　3、评估对象在未来预测期内的管理层尽职，并继续保持基准日现

栖霞　　有的经营管理模式持续经营。

　　4、评估对象在未来预测期内的资产规模、构成，主营业务结构，

栖霞　　收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状

栖霞　　态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以

栖霞　　及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务、产品结构等状

　　况的变化所带来的损益。

　　5、在未来的预测期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础

　　上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规

　　模的变化而同步变动。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营

　　过程中频繁变化且闲置资金均已作为溢余资产考虑，评估时不考虑存款

栖霞　　产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。

栖霞　　6、本次评估假设评估对象在未来的经营期内，被评估企业的核心

　　材料供应商、销售客户仍能按现有的情况保持良好的客户关系获得较稳

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 91 页

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　　定的订单及份额。

　　7、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。

栖霞　　二、评估方法

　　（一）评估方法的选择

　　评估人员在对本次评估的目的、评估对象和评估范围、评估对象的

栖霞　　权属性质和价值属性的基础上，对本次评估所服务的经济行为，根据国

栖霞　　家有关规定以及《资产评估准则—企业价值》，确定同时按照收益途径、

栖霞　　采用现金流折现方法（DCF）预测被评估单位的股东全部权益（所有者

栖霞　　权益）价值。

　　现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现

栖霞　　值，估计企业价值的一种方法，即通过预测企业未来预期现金流和采用

　　适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。其适

　　用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存

　　有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现

栖霞　　金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的

栖霞　　客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率

栖霞　　的选取较为合理时，其估值结果较能完整地体现企业的价值，易于为市

栖霞　　场所接受。

　　（二）基本评估思路

栖霞　　根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特

栖霞　　点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的公司报表为基础预测其

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 92 页

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栖霞　　权益资本价值，即首先按照收益途径采用现金流折现方法（DCF），预

　　测评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余

栖霞　　性资产（负债）的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经

　　扣减付息债务价值后，来得出评估对象的股东全部权益价值。

栖霞　　本次评估的具体思路是：

　　1.对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变化趋

　　势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的

　　价值；

　　2.将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予考虑

栖霞　　的诸如基准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产（负债）；

栖霞　　呆滞或闲置设备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，定义为

　　基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独预测其价值；

　　3.由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，

栖霞　　经扣减基准日的付息债务价值后，得到评估对象的权益资本（股东全部

　　权益）价值。

　　（三）评估模型

　　1．基本模型

　　本次评估的基本模型为：

栖霞　　E BD （1）

栖霞　　E：评估对象的股东全部权益（所有者权益）价值；

栖霞　　D：评估对象的付息债务价值；

　　B：评估对象的企业价值；

　　中联资产评估集团有限公司 第 93 页

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　　B P Ci Q （2）

栖霞　　Q：长期股权投资价值

　　P：评估对象的经营性资产价值；

栖霞　　n

栖霞　　Ri

栖霞　　P （3）

栖霞　　i 1 (1 r ) i

栖霞　　式中：

　　Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；

栖霞　　r：折现率；

　　n：评估对象的经营期。

　　ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产（负债）

　　的价值。

栖霞　　C i C 1C2 （4）

　　C1：基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；

　　C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；

栖霞　　2．收益指标

　　本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指

　　标，其基本定义为：

栖霞　　R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）

栖霞　　根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，预测其未来经营期内的

　　自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，测算得到

栖霞　　企业的经营性资产价值。

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 94 页

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　　3．折现率

栖霞　　本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r

　　r rd wd re we （6）

栖霞　　Wd：可比公司的加权债务比率

　　We：可比公司的加权权益比率；

栖霞　　re：权益资本成本。

　　rd：税后债务加权成本

　　本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 re；

栖霞　　re r f e (rm r f ) （7）

　　rf：无风险报酬率；

栖霞　　rm：市场期望报酬率；

栖霞　　ε：评估对象的特性风险调整系数；

　　βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；

　　Dm

　　e u (1 (1 t ) ) （8）

　　Em

　　βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；

栖霞　　t

　　u （9）

　　D

　　(1 (1 t) i

栖霞　　Ei

栖霞　　通常按查询相关资讯终端相关取得

栖霞　　βt：可比公司股票的预期市场平均风险系数

栖霞　　t 34%K 66% x （10）

栖霞　　K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；

栖霞　　βx：可比公司股票的历史市场平均风险系数

　　中联资产评估集团有限公司 第 95 页

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　　DiEi：分别为可比公司的付息债务与权益资本。

栖霞　　三、资产核实与尽职调查情况说明

栖霞　　（一）资产核实与尽职调查的内容

栖霞　　根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定

　　了资产核实的主要内容是被评估单位资产及负债的存在与真实性，具体

　　以产权持有者提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确

栖霞　　认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细

栖霞　　的尽职调查计划，确定的尽职调查内容主要是：

　　1.本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本

栖霞　　次评估事项的说明；

　　2.评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、

栖霞　　投资出资协议、重大合同情况等；

栖霞　　3.评估对象的相关资产的产权情况；

　　4.评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账

　　和存货发出核算方法等；

栖霞　　5.评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；

栖霞　　6.评估对象执行的税率税费及纳税情况；

栖霞　　7.评估对象的应收应付账款情况；

栖霞　　8.评估对象最近几年的交易情况；

栖霞　　9.评估对象的主营业务和历史经营业绩等；

栖霞　　10.评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 96 页

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栖霞　　所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；

　　11.评估对象最近几年主营业务收入情况；

栖霞　　12.评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、

　　价格策略、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入

栖霞　　和成本构成及其变化趋势等；

栖霞　　13.评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、

　　产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）

　　风险、汇率风险等；

栖霞　　14.评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营

　　业收入明细和成本费用明细；

　　15.与本次评估有关的其他情况。

栖霞　　（二）影响资产核实和尽职调查的事项

栖霞　　本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。

　　（三）资产清查核实和尽职调查的过程

　　本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在被评估单位现场进行。

栖霞　　采用的方法主要是通过对被评估单位现场勘察、参观、以及专题座谈会

　　的形式，对被评估单位的经营性资产的现状、收入、成本、期间费用及

栖霞　　其构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的无形资产情况、

　　商品价格和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会

栖霞　　计报表、账册等财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管

栖霞　　理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽

栖霞　　职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有关产品或相关业务所

　　中联资产评估集团有限公司 第 97 页

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　　处市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。

　　（四）资产清查复核与尽职调查结论

　　按照国家资产评估相关规定，经对被评估单位在评估基准日2014年

栖霞　　12月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下

栖霞　　结论：

　　1．主要资产负债状况

　　截至2014年12月31日，被评估单位经审计的报表中，账面资产总额

栖霞　　21,706.40 万元、负债 2,441.60 万元、所有者权益 19,264.80 万元。具

栖霞　　体包括流动资产 1,026.15 万元；非流动资产 20,680.25 万元；流动负

栖霞　　债 2,253.51 万元；非流动负债 188.09 万元。被评估单位最近4年经的

栖霞　　资产负债表见图表5-1。

　　图表5-1 被评估单位近几年资产负债情况

　　单位：万元

栖霞　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　流动资产：

　　货币资金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融资产

　　应收票据

栖霞　　应收账款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　预付款项 27.11 31.83 239.18 348.98

　　应收利息

　　应收股利

　　其他应收款 16.61 9.79 34.78 61.52

栖霞　　存货

　　一年内到期的非流动资产

栖霞　　其他非流动资产 3.00 1.00 139.37

栖霞　　流动资产合计 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

栖霞　　非流动资产：

栖霞　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　长期应收款

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 98 页

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栖霞　　长期股权投资 3,039.59 8,000.00

　　投资性房地产 15.36

　　固定资产原值 15,193.71

栖霞　　减：累计折旧 4,230.68

栖霞　　固定资产净值

　　减：固定资产减值准备

　　固定资产净额 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

栖霞　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物资

栖霞　　固定资产清理

　　生产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

栖霞　　开发支出

　　商誉

　　长期待摊费用 91.42 73.54 62.96 388.90

　　递延所得税资产 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流动资产

　　非流动资产合计 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　资产总计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

栖霞　　流动负债：

栖霞　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融负债

栖霞　　应付票据

　　应付账款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

栖霞　　预收款项 60.00 20.00

栖霞　　应付职工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　应交税费 227.33 180.25 166.91 84.94

　　应付利息 1.83

栖霞　　应付股利

　　其他应付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

栖霞　　一年内到期的非流动负债

栖霞　　其他流动负债

　　流动负债合计 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

栖霞　　非流动负债：

栖霞　　长期借款

栖霞　　应付债券

　　长期应付款

栖霞　　专项应付款

　　预计负债

　　递延所得税负债

　　中联资产评估集团有限公司 第 99 页

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　　其他非流动负债 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非流动负债合计 313.13 271.52 229.74 188.09

　　负债合计 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

栖霞　　股东权益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

栖霞　　资本公积

　　减：库存股

栖霞　　盈余公积 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分配利润 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股东权益合计 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　负债和股东权益合计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　2．主营业务收入与利润情况

栖霞　　被评估单位近几年的利润情况见图表5-2。

　　图表5-2 被评估单位近几年利润情况

　　单位：万元

　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　一、营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　其中：主营业务收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　其他业务收入 4.03

栖霞　　减：营业成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其中：主营业务成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他业务成本 0.55

　　营业税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　营业费用

栖霞　　管理费用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

栖霞　　财务费用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　资产减值损失 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公允价值变动收益

　　投资收益 39.59 -39.59

栖霞　　二、营业利润 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：营业外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　减：营业外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

栖霞　　三、利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

栖霞　　减：所得税 537.54 656.83 600.29 398.51

栖霞　　四、净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　中联资产评估集团有限公司 第 100 页

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栖霞　　3、企业近年主要财务指标及分析：

栖霞　　图表5-3 历年财务指标分析表

栖霞　　一、短期偿债能力分析

　　项目 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　流动比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　速动比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　二、长期偿债能力分析

栖霞　　资产负债率 10.67% 15.12% 11.25%

栖霞　　权益乘数 1.12 1.18 1.13

栖霞　　产权比率（负债股权比例） 11.94% 17.81% 12.67%

栖霞　　利息保障倍数 -2,754.09 43.57 38.15

栖霞　　三、资产营运能力分析

栖霞　　应收帐款项周转率 140.18 86.93 22.14

　　应收账款周转期 2.57 4.14 16.26

　　存货周转率 - - -

　　存货周转期

　　应付帐款项周转率 2.95 4.30 5.20

栖霞　　应付账款周转期 121.99 83.74 69.17

　　现金周转率 -3.01 -4.52 -6.80

　　现金周转期 -119.42 -79.60 -52.90

栖霞　　四、盈利能力分析

栖霞　　销售毛利率 57.89% 54.83% 44.97%

栖霞　　销售净利率 24.83% 22.14% 12.20%

　　净资产收益率 16.98% 14.06% 6.94%

　　总资产报酬率 18.96% 16.71% 8.41%

　　五、成长性分析

　　营业增长率 22.8% 3.9% 14.0%

　　(1)企业盈利能力分析

　　从公司的财务报表来看，公司的销售毛利率有所下降，主要是因为

　　受政府政策影响，整个行业利润水平下降。

　　(2)企业偿债能力分析

栖霞　　从财务报表来看，公司资产负债率比较低，有较好的偿债能力。

　　(3)企业成长性分析

栖霞　　从公司财务报表来看，近3年销售收入增长率变动比较大，但处于

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 101 页

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栖霞　　上升状态。

栖霞　　4、主营业务、经营情况、采购模式、销售模式、结算模式情况

　　被评估单位主要从事普通货运，货物专用运输，货运配载，货运代

栖霞　　理，仓储理货。以及包装服务，搬运装卸服务。

　　其操作流程如下：

　　被评估单位采购主要结算模式为支票和电汇等方式，销售的采取在

　　约定账期内以支票和电汇为主。

栖霞　　被评估单位2012年实现营业收入7,785.75万元，2013年实现营业收

　　入 8,089.36万元， 2014年实现营业收入9,221.02万元。

　　中联资产评估集团有限公司 第 102 页

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　　四、宏观经济形势

　　（一）宏观环境分析

　　根据中华人民共和国2014年国民经济和社会发展统计公报：全年国

　　内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。其中，第一产业增加值58332

栖霞　　亿元，增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增

　　加值306739亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为

栖霞　　9.2%，第二产业增加值比重为42.6%，第三产业增加值比重为48.2%。

　　图表5-4 2000-2014年国内生产总值及其增长速度

　　资料来源：国家统计局

　　全年居民消费价格比上年上涨2.0%，其中食品价格上涨3.1%。固定

栖霞　　资产投资价格上涨0.5%。工业生产者出厂价格下降1.9%。工业生产者购

栖霞　　进价格下降2.2%。农产品生产者价格下降0.2%。

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 103 页

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栖霞　　图表5-5 2014年居民消费价格月度涨跌幅度

栖霞　　资料来源：国家统计局

栖霞　　图表5-6 2014年居民消费价格比上年涨跌幅度

栖霞　　资料来源：国家统计局

栖霞　　市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年

栖霞　　增长12.0%，扣除价格因素，实际增长10.9%。按经营地统计，城镇消费

栖霞　　品零售额226368亿元，增长11.8%；乡村消费品零售额36027亿元，增长

栖霞　　12.9%。按消费类型统计，商品零售额234534亿元，增长12.2%；餐饮收

　　中联资产评估集团有限公司 第 104 页

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栖霞　　入额27860亿元，增长9.7%。

栖霞　　图表5-7 2014年社会消费品零售总额

栖霞　　资料来源：国家统计局

栖霞　　在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额

　　比上年增长11.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长10.9%，化妆品类增长

栖霞　　10.0%，金银珠宝类与上年持平，日用品类增长11.6%，家用电器和音像

栖霞　　器材类增长9.1%，中西药品类增长15.0%，文化办公用品类增长11.6%，

　　家具类增长13.9%，通讯器材类增长32.7%，石油及制品类增长6.6%，建

　　筑及装潢材料类增长13.9%，汽车类增长7.7%。

　　全年网上零售额]27898亿元，比上年增长49.7%，其中限额以上单

栖霞　　位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

　　（二）浙江省经济发展状况分析

　　2014年浙江省全年生产总值（GDP）40154亿元，比上年增长7.6%

　　（见图1）。其中，第一产业增加值1779亿元，第二产业增加值19153亿

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 105 页

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　　元，第三产业增加值19222亿元，分别增长1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP

　　为72967元（按年平均汇率折算为11878美元），增长7.3%。三次产业增

　　加值结构由上年的4.7:47.8:47.5调整为4.4:47.7:47.9。第三产业比重首次

　　超过第二产业

栖霞　　图表5-8 2009-2014年全省生产总值及其增长速度

栖霞　　资料来源：浙江省统计局

栖霞　　全年浙江省全年居民消费价格比上年上涨2.1%，其中，食品类价格

栖霞　　上涨3.1%；商品零售价格上涨0.9%；农业生产资料价格下降0.2%；工业

　　生产者出厂价格下降1.2%，工业生产者购进价格下降1.8%；固定资产投

栖霞　　资价格上涨0.6%。

　　2014 年浙江省全年财政总收入 7522 亿元，比上年增长 8.9%，增速

栖霞　　比上年提高 1.1 个百分点；地方公共财政预算收入 4121 亿元，增长 8.5%，

　　增速比上年回落 1.8 个百分点。

栖霞　　2014 年浙江省新增城镇就业人数 107.4 万人，其中 41.8 万名城镇失

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 106 页

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栖霞　　业人员实现再就业。年末城镇登记失业率为 2.96%，比上年下降 0.05 个

栖霞　　百分点。

栖霞　　全年社会消费品零售总额16905亿元，比上年增长11.7%，扣除价格

　　因素增长10.7%（见图5）。其中，城镇消费品零售额14177.7亿元，增长

　　11.4%；乡村消费品零售额2727.6亿元，增长13.1%。分行业看，批发零

栖霞　　售贸易业零售额15179.5亿元，增长11.9%；住宿餐饮业零售额1725.8亿

栖霞　　元，增长10.1%。

栖霞　　在限额以上批发零售贸易业零售额中，汽车类零售额比上年增长

　　6.7%，石油及制品类增长8.8%，食品饮料烟酒类增长13.8%，服装、鞋

　　帽、针纺织品类增长18.9%，中西药品类增长16.5%，日用品类增长14.1%，

栖霞　　金银珠宝类增长5.1%，通讯器材类增长10.2%，家具类增长36.9%，五金、

　　电料类增长47.5%，建筑及装潢材料类增长58.2%。

栖霞　　2014年年末全省已登记的商品交易实体市场4321家，交易额为1.95

　　万亿元，增长9.2%。

栖霞　　图表5-9 社会消费品零售总额及增长速度

　　中联资产评估集团有限公司 第 107 页

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　　资料来源：浙江省统计局

栖霞　　2014年年末浙江省共有卫生机构3万个（包括村卫生室）。各类医院

　　床位数21.3万张，比上年增长8.1%；卫生技术人员显著增加，全省卫生

栖霞　　技术人员37.5万人，比上年增长6.5%，其中，执业（助理）医师14.58

栖霞　　万人，注册护士14.51万人，分别增长5.4%和9.4%。医院年诊疗23932万

　　人次，比上年增长8.0%。孕产妇死亡率5.52/10万，5岁以下儿童死亡率

　　5.29‰。省级预约平台全年累计新增注册用户125.4万人、预约总量544.2

栖霞　　万次、预约成功399万次，预约成功率73.3%；平台历史累计注册用户339

　　万人，预约总量1373万次、预约成功量960万次，预约成功率70%。共

栖霞　　计接入194家医院。

　　（三）药品流通行业状况分析

栖霞　　医药（商业）流通是指医药产业中连接上游医药生产厂家和下游经

栖霞　　销商或零售终端客户的一项经营活动，主要是从上游厂家采购货物，然

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 108 页

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栖霞　　后批发给下游经销商，或直接出售给医院、药店等零售终端客户的药品

　　流通过程。作为医药产业链中承上启下的重要环节的主体，医药流通企

　　业通过交易差价及提供增值服务获取利润；通过建立规模化、专业化、

栖霞　　现代化的物流配送体系，大大降低医药流通环节的成本，提高流通效率，

　　保障了人民的用药需求，有巨大的社会效益。

　　医药流通企业的主要商业运营模式分为两大类——医药批发和商

栖霞　　业零售；其中医药批发又可细分为①纯销模式（又称医院销售），指医

　　药流通企业直接将药品销售给医院（第一终端，主要指二级及以上规模

　　的医院）；②商业调拨，指医药流通企业将药品销售给其他流通企业，

　　如其他医药分销商等；③快批（又称快配），指针对城乡交界处和农村

　　市场的第三终端进行销售。

　　图表5-10 医药产业运营模式

　　根据终端来分类，医药流通企业也可以分为批发（调拨）和纯销（包

　　含对医疗终端、零售终端和居民的销售）两种。商务部统计数据是以此

　　分类方法进行收集，因此本文以此分类为基准进行后续分析。

　　医药（商业）流通企业约有3种较为传统的盈利模式：药品差价费

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 109 页

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　　（纯销中的零售终端和医院终端配送业务）、厂家促销和返利费（批发

栖霞　　配送业务和几乎全部纯销配送业务）、配送费等。现阶段大部分的医药

栖霞　　商业企业依靠这三种盈利模式，扮演“搬运工”的角色，并没有体现出医

　　药商业企业的独特价值。一些大型医药商业企业（如中国医药集团总公

　　司及其子公司国药控股股份有限公司、上海医药集团股份有限公司、华

栖霞　　润医药控股有限公司及其子公司华润医药商业集团、南京医药股份有限

　　公司等）在进行新的盈利模式创新和转型，通过提供一些个性化的服务

　　（如帮助医院定标、帮助企业投标、为上游企业提供药品流通和库存数

栖霞　　据、为医院提供院内药品流通和管理、药房改造和托管、库房改造和托

　　管等），整合价值链上的各个环节，为客户提供各种增值服务，来创造

　　更多的商业价值。

　　1、 行业运行情况

　　随着中国城镇化、人口老龄化的加剧和医药卫生体制改革的深入，

栖霞　　释放了国内的医疗需求，并带动了药品需求的增长。2006 年以来，中

　　国药品流通行业销售额快速增长，其中2009 至2011 年增速均在20%以

栖霞　　上；2012 年和2013 年行业销售额增速趋缓，增速分别为18.5%和16.7%，

栖霞　　仍远高于中国GDP 的增速。根据商务部发布的《2013 年药品流通行业

　　运行统计分析报告》，2013 年，药品流通行业销售总额达13036 亿元，

栖霞　　同比增长16.7%，仍维持较快增长，但增速有所回落（增幅较2012 年回

栖霞　　落1.8 个百分点）；其中药品类9623.03 亿元（占比73.8%）、中成药类

栖霞　　1984.92 亿元（占比15.2%）、中药材类470.62 亿元（占比3.6%）、医疗

栖霞　　器械类426.76 亿元（占比3.3%）、化学试剂类占1.2%、玻璃仪器类占0.1%、

　　中联资产评估集团有限公司 第 110 页

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　　其他类占2.8%。药品零售市场销售总额2607 亿元，扣除不可比因素同

栖霞　　比增长12%，增幅回落4 个百分点。

栖霞　　图表5-11 2009~2013 年药品流通行业销售趋势

　　资料来源：商务部市场秩序司

栖霞　　图表5-12 2010~2013 年七大类医药商品占比情况表

　　序 2010 2011 2012 2013

栖霞　　分类

栖霞　　号 年 年 年 年

栖霞　　78.0 76.2 70.5 73.8

栖霞　　1 药品类

　　0% 0% 0% 0%

　　13.8 15.2 16.8 15.2

栖霞　　2 中成药类

　　0% 0% 0% 0%

栖霞　　3.30 2.90 4.50 3.60

栖霞　　3 中药材类

栖霞　　医疗器械 2.60 2.70 3.40 3.30

栖霞　　4

　　类 % % % %

栖霞　　5 化学试剂 0.40 0.50 1.20 1.20

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 111 页

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　　类 % % % %

栖霞　　玻璃仪器 0.10 0.10 0.10 0.10

　　6

栖霞　　类 % % % %

栖霞　　1.80 2.40 3.50 2.80

　　7 其他类

栖霞　　资料来源：商务部市场秩序司

栖霞　　从药品流通行业运行效益来看，2013 年，全国药品流通直报企业

栖霞　　（968 家）主营业务收入9873 亿元，同比增长17%，增幅回落3 个百

栖霞　　分点；实现利润总额202 亿元，同比增长16%，增幅回落0.5 个百分点。

　　行业平均毛利率6.7%，同比下降0.2 个百分点；平均利润率1.7%，同比

　　下降0.2 个百分点。自21 世纪初，中国医药商业步入微利时代，2004 年

　　出现行业利润率的最低点（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和

　　2011 年达到高峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年为1.9%）。近年来，

　　受药品降价（2012 年国家发改委进行了两次较大规模的药品降价，平

栖霞　　均降价幅度在17%左右）、各级医院承付药品货款时间的周期较长（2013

栖霞　　年药品批发企业对公立医疗机构全年应收账款周转天数为123 天）、药

　　品监管及招标采购政策调整等多重压力的影响，药品流通环节盈利空间

　　受到压缩。依据国际惯例，医药商业毛利率在4%时对应的利润率应约

　　为1%，因此中国医药商业毛利及费用率逐步向国际水平靠拢。

栖霞　　图表5-13 2010年-2013年收入利润情况表

　　全国药品流通直报企 20 201 201 2013

栖霞　　业 10 年 1年 2年 年

　　中联资产评估集团有限公司 第 112 页

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栖霞　　49 656 794

栖霞　　主营业务收入 9873

栖霞　　07 8 2

　　主营业务收入同比增

栖霞　　23% 20% 17%

　　长率

　　利润总额 109 152 164 202

栖霞　　利润总额同比增长率 17% 16.50% 16%

栖霞　　资料来源：商务部市场秩序司

　　图表5-14 2010年-2013年毛利率、平均费用率、平均利润率图

　　8.00%

　　6.00%

栖霞　　平均毛利率

栖霞　　4.00%

　　平均费用率为

　　2.00% 平均利润率

　　0.00%

　　2010年 2011年 2012年 2013年

栖霞　　资料来源：商务部市场秩序司

　　从经营模式来看，纯销业务因为配送费率较高，毛利率一般可以达

栖霞　　到 6~8%，下游客户主要以医院客户为主，回款周期相对较长，一般在

栖霞　　3~6 个月以上；调拨业务毛利率相对纯销业务较低，一般在4%以下，

栖霞　　回款周期相对较短。2013 年，药品流通行业销售总额13036 亿元中，

栖霞　　对批发企业销售额占总量的43.10%，纯销销售额占总量的56.90%，批发

栖霞　　和纯销的业务构成与2011~2012 年情况基本持平。

栖霞　　从销售终端看，三大终端市场（医院终端、零售终端和第三终端——

　　农村药品供应网点、社区卫生服务站和乡镇卫生院）中，医院终端居于

　　主要地位，占据约65%~75%的市场份额；零售终端约占据15%~20%的

　　市场份额；第三终端约占据10%~15%的市场份额。从2003 年开始，中

　　中联资产评估集团有限公司 第 113 页

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　　国药品医疗终端规模每年以超过10%的速度增长。2009年至2011 年在

栖霞　　新医改推进的影响下，市场规模增长率均保持在20%以上。2011 年由

　　于《抗菌药物临床应用分级管理办法（讨论稿）》的出台以及药品限价

　　政策的加强，医疗终端市场规模增长速度开始放缓，2012 年增速降到

栖霞　　20%以下，规模为7287 亿元。2013 年，受药品降价、反商业贿赂和新

　　版GMP 等相关因素的影响，中国医疗终端规模继续保持增长的态势，

　　但增速放缓，规模达到8427 亿元，同比增长15.64%。

　　从配送结构来看，随着相关政府主管部门先后颁布医药物流的行业

栖霞　　标准和新版GSP，2013 年各药品流通企业继续加大在物流建设上的投

栖霞　　入，加快发展现代物流和第三方物流业务。2013 年药品批发直报企业

栖霞　　商品配送货值8087 亿元，其中自有配送中心配送额占到80.2%，非自有

　　配送中心配送额占19.8%（同比增加1.6 个百分点）；直报企业自有配送

栖霞　　中心数量同比增长8.4%，自有配送中心仓储面积同比增长9.9%。一些最

栖霞　　新物联网技术和高位货架、PTL（Picking to light-电子标签拣货系统）、

栖霞　　自动分拣系统等高科技产品得到广泛应用。

栖霞　　从市场集中度来看，《2013 年药品流通行业运行统计分析报告》数

栖霞　　据显示，截至2012 年底，全国共有药品批发企业1.63 万家；药品零售

　　连锁企业3107 家，下辖门店15.26 万个；零售单体药店27.11 万个；零

栖霞　　售药店门店总数达42.37 万个。据统计2013 年前100 位药品批发企业主

栖霞　　营业务收入占同期全国市场总规模的64.3%，比上年提高0.3 个百分点。

　　其中，前3 位企业占29.7%，比去年增长0.9 个百分点。年度主营收入

栖霞　　100 亿元以上的药品企业有12 家，比2012 年增加2 家；50 亿~100 亿

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 114 页

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栖霞　　元的有11家，比2012 年增加4 家；10 亿~50 亿元的有75 家，比2012 年

　　增加1 家。

栖霞　　2、 行业竞争

栖霞　　医药（商业）流通行业作为服务性行业，上、下游客户众多，上游

　　的医药生产企业在选择分销商时，关注其下游的客户资源，即销售到终

栖霞　　端的渠道；而医院、药店、诊所等市场终端也希望与供应商资源雄厚的

　　批发商合作，方便快速及时获得低价药品。目前，中国各区域大多存在

栖霞　　一个或数个医药商业流通龙头企业，这些企业经过多年经营，掌握了大

栖霞　　量的上、下游资源，因此，行业壁垒较高。

栖霞　　商务部在2011 年5 月的《药品流通行业“十二五”规划》中指出，

　　2015 年前，全国要“形成1~3 家年销售额过千亿元的全国性大型医药商

栖霞　　业集团，20 家年销售额过百亿元的区域性药品流通企业。”商务部按照

栖霞　　规划，引导一般中小药品流通企业通过市场化途径并入大型药品流通企

栖霞　　业，同时支持专业化和有特色的中小药品流通企业做精做专，满足多层

　　次市场需求。现阶段医药流通行业的发展基调为“提高行业集中度”。

栖霞　　通过大量并购重组交易后，销售渠道遍布全国的医药巨头共有4 家。

　　中国医药集团总公司（以下简称“中国医药集团”）依托其子公司国药控

　　股股份有限公司（以下简称“国药控股”）拥有全国最大的药品分销网络，

　　销售规模连续数年在全国医药商业企业排名中位居第一。华润医药控股

　　有限公司（以下简称“华润医药”）依托其子公司华润医药商业集团在全

栖霞　　国30 个重点省市建立了销售网络，在2013 年度医药批发企业主营业务

　　收入排名第二。上海医药集团股份有限公司已形成以华东、华北、华南

　　中联资产评估集团有限公司 第 115 页

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　　三大区域为核心的全国性分销网络，覆盖约20 个省市。这三家公司全

　　部为集团公司，业务板块以医药制造和医药流通为主，同时涉及其他相

　　关业务；其医药流通板块毛利率基本维持在6.5%~7.4%，整体营业利润

栖霞　　率受其他高毛利板块的影响维持在较高水平（10.3%~17.2%）。九州通医

　　药集团有限公司（以下简称“九州通”）是目前中国最大的民营医药流通

　　企业，拥有较为独特的快批模式——主要供应第三终端等基层医疗市场，

栖霞　　业务专注于医药流通，因此与三大巨头相比收入规模较小，医药流通板

　　块毛利率偏低（为6.36%），整体营业利润率较低（为6.52%）。

栖霞　　3、 行业政策

　　2011～2013 年，新医改政策密集推出并逐步向纵深推进。总体看，

　　医疗改革仍是主线，其推动的基本药物目录、全国医保目录，公立医院

　　改革等政策，将促进医药需求量增长和支付制度的改进，基本药物目录

栖霞　　品种放量增长、医药行业产业结构调整、医药行业“十二五”规划和公立

栖霞　　医院改革将对医药行业产生结构性和全面的促进作用。

栖霞　　医药流通方面，“十二五”规划纲要起到提领作用，在五个药品流通

　　行业标准和《药品经营质量管理规范》的辅助下，提高行业集中度，调

栖霞　　整行业结构，发展药品现代物流和经营方式，规范药品流通秩序，提升

栖霞　　行业发展水平。

　　图表5-15 医药流通和医改等相关政策

栖霞　　发布 国家

栖霞　　相关政策 政策描述 对行业的影响

栖霞　　时间 部委

　　中联资产评估集团有限公司 第 116 页

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　　以药品监督管理为中心内容，深

栖霞　　1984 入论述了药品评审与质量检验、医疗

栖霞　　《中华人

栖霞　　年 9 月发 主席 器械监督管理、药品生产经营管理、 对医药卫生事业和发展

栖霞　　民共和国药品管

栖霞　　布，历次修 令第 18 号 药品使用与安全监督管理、医院药学 具有科学的指导意义

栖霞　　理法》

栖霞　　订 标准化管理、药品稽查管理、药品集

栖霞　　中招投标采购管理

　　《药品流通监督管理办法》，共

　　五章，四十七条（含附则），自 2007

　　年 5 月 1 日起施行。这是为加强药品

　　监督管理，规范药品流通秩序，保证

　　《药品流 对加强药品市场监管、整

　　2007 局令 药品质量，根据《中华人民共和国药

　　通监督管理办 顿规范药品流通秩序，保障公

栖霞　　年1月 第 26 号 品管理法》、《中华人民共和国药品

栖霞　　法》 众用药安全有着重要作用。

栖霞　　管理法实施条例》和有关法律、法规

　　的规定而制定的。在中华人民共和国

　　境内从事药品购销及监督管理的单位

　　或者个人，应当遵守该办法。

　　《中华人

栖霞　　民共和国药典》

栖霞　　从 3 月 28 日起降低部分主要用于

　　《关于调

栖霞　　治疗感染和心血管疾病的抗生素和循

栖霞　　整部分抗微生物 缩小部分药品的最高零

　　2011 国家 环系统类药品最高零售价格，共涉及

栖霞　　类和循环系统类 售价和招标价的差距，倒逼将

　　年3月 发改委 162 个品种，近 1300 个剂型规格。调

　　药品最高零售价 来招标价格进一步下调。

栖霞　　整后的价格比现行规定价格平均降低

　　格的通知》

　　21%。

栖霞　　2011 商务 《全国药 明确了行业发展的“十二五”时期 有助于改善并逐步解决

　　年5月 部 品流通行业发展 的总体目标，提出了四个方面的八大 中国医药商业行业集中度低，

　　中联资产评估集团有限公司 第 117 页

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栖霞　　规划纲要 任务--提高行业集中度，调整行业结 现代医药物流发展相对滞后，

　　（2011-2015）》 构；发展药品现代物流和经营方式， 管理水平、流通效率和物流成

　　加强对外交流合作；规范药品流通秩 本与发达国家差距大等诸多

　　序，加强行业信用建设；加强行业基 问题。

　　础建设，提升行业发展水平。

　　从 2012 年 8 月起，开始实行抗菌

　　《抗菌药 使得抗菌药物限用走向

　　2012 卫生 药物临床应用分级管理制度，具体划

　　物临床应用管理 常态化，将逼迫许多医药企业

栖霞　　年4月 部 分为非限制使用、限制使用、特殊使

　　办法》 进行调整和转型。

　　用三级管理。

栖霞　　县级公立医院改革开始

栖霞　　《关于推 提出按照建机制、控费用、调结

栖霞　　进入实质性阶段，其中提出革

栖霞　　2012 国家 进县级公立医院 构、强监管的原则，通过取消药品加

栖霞　　除药品加成，改为服务收费和

　　年9月 发改委 医药价格改革工 成、调整医疗服务价格、改革收付费

　　政府补助两个补偿渠道，将对

栖霞　　作的通知》 方式和落实政府办医责任。

栖霞　　医药行业产生长远影响。

　　《药品批发企业物流服务能力评

　　批准《商业

　　估指标》、《零售药店经营服务规范》、

栖霞　　特许经营管理规

　　2012 商务 《药品流通企业诚信经营准则》、《药 规范药品流通行业，促进

　　范零售业》等 48

　　年9月 部 品流通行业职业经理人标准》、《药 药企进行转型和调整

　　项国内贸易行业

　　品流通企业通用岗位设置规范》等五

　　标准的公告

栖霞　　个药品流通行业标准

栖霞　　量化明确了相关指标：继续完善

栖霞　　持续推进医疗改革的基

　　2013 卫生 《2013 年 新农合制度；巩固完善基本药物制度；

　　层建设，纠正基本药物以价格

　　年1月 部 卫生工作要点》 积极推进公立医院改革，落实便民惠

栖霞　　为采购依据的行业做法。

　　民服务措施。

栖霞　　2013 卫生 《药品经 供应链全程管控，全面质量管理 对药企要求更严，特别是

栖霞　　年2月 部 营质量管理规 与全员质量管理，强化冷链管理，药 增强了流通环节药品质量风

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 118 页

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栖霞　　范》 品储运环节全面实现温湿度自动监 险控制能力，这将是药品批发

栖霞　　测、记录、跟踪、报警管理，药品流 和零售企业的一次大洗牌，促

栖霞　　通管理的的信息技术应用以及质量管 使医药商业集中度提升。

栖霞　　理要求进行了具体规定。

　　药品品种扩容，新版基药目录在

　　原来 09 版 307 种的基础上扩容至 500 奠定了实施基本药物制

　　多种，中西药各增加 100 种左右新版 度的基础。新目录中化学药品

栖霞　　2012 年版

栖霞　　2013 卫生 基药。目录适用范围不仅限于基层使 和生物制品数量与世界卫生

　　《国家基本药物

　　年3月 部 用，亦扩展至二、三级医院并明确使 组织现行推荐的基本药物数

　　目录》

栖霞　　用比例。注重与医保（新农合）支付 据相近，能够更好服务基层医

栖霞　　能力相适应，确保基本药物较高的比 疗卫生机构。

栖霞　　例报销。

栖霞　　2013 年医改指导性文件，积极推

　　《深化医

　　进“十二五”医改规划，统筹基本公共卫 全面实施“十二五”医改

　　2013 国务 药卫生体制改革

栖霞　　生服务均等化、医疗卫生资源配置、 规划，巩固已有成果，在重点

栖霞　　年7月 院 2013 年主要工作

　　医疗卫生信息化、药品生产流通和医 领域和关键环节取得新突破。

　　安排》

　　药卫生监管体制等方面的配套改革。

　　深化医药卫生体制改革。统筹推

栖霞　　《中共中

栖霞　　十八 进医疗保障、医疗服务、公共卫生、

栖霞　　2013 央关于全面深化 继续深化“十二五”医改

栖霞　　届三中全 药品供应、监管体制综合改革;深化基

栖霞　　年 11 月 改革若干重大问 规划

栖霞　　会 层医疗卫生机构综合改革;加快公立医

　　题的决定》

　　院改革等

栖霞　　《互联网

　　互联网药品经营者应当按照药品 全面放开网上开售处方

栖霞　　2014 国家 食品药品经营监

　　分类管理规定的要求,凭处方销售处方 药和“零门槛”网上售药经营门

栖霞　　年5月 食品 督管理办法(征求

栖霞　　药 槛

栖霞　　意见稿)》

　　中联资产评估集团有限公司 第 119 页

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　　《关于落 加快清理和废止阻碍药品流通行

栖霞　　有效遏制“回扣”这一非

栖霞　　实 2014 年度医改 业公平竞争的政策规定，构建全国统

　　法竞争手段；鼓励零售药店发

栖霞　　2014 商务 重点任务提升药 一市场；采取多种方式推进医药分开；

　　展和连锁经营；鼓励医药流通

栖霞　　年9月 部、发 品流通服务水平 鼓励零售药店发展和连锁经营；增强

栖霞　　企业向第三销售终端配送药

栖霞　　和效率工作的通 基层和边远地区的药品供应保障能

栖霞　　物。

　　知》 力。

栖霞　　4、 行业有利与不利因素

栖霞　　1、有利因素

　　（1）居民收入持续稳定增长根据国家统计局公告，我国2013年GDP

栖霞　　现价总量达到58.8万亿元，根据“十二五规划”要求，我国GDP在“十二五”

　　期间的年均经济增长率预期目标为7%，经济仍将继续保持平稳快速增

　　长。伴随着经济的高速增长，人们对于健康产品和服务的承受能力也在

栖霞　　不断增加。2000年至2013年，我国城镇居民人均可支配收入实现近3倍

栖霞　　的增长，2013年达到26,955元。消费者可支配收入的提高为零售药店行

栖霞　　业的快速发展奠定了坚实的基础。2000年以来城镇居民人均可支配收入

　　情况如下图所示：

　　图表5-16 2000年以来城镇居民人均可支配收入情况

　　中联资产评估集团有限公司 第 120 页

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栖霞　　资料来源：国家统计局

　　（2）居民医疗保健支出持续增长

　　随着经济水平的提高及大众健康意识的提升，人们对于健康保健需

栖霞　　求的支付意愿与支出金额也随之增长。2000年至2013年，我国城镇居民

栖霞　　人均医疗保健支出实现约3倍的增长，增幅与可支配收入基本保持同步。

栖霞　　人均医疗保健支出的持续提高为健康产品市场稳定增长提供了有力保

栖霞　　障。2000年以来城镇居民人均医疗保健支出情况如下图所示：

栖霞　　图表5-17 2000年以来城镇居民人均医疗保健支出情况

栖霞　　资料来源：国家统计局

　　（3）政府支出的持续提升及医保覆盖面的不断扩大

　　根据国家统计局的数据，我国政府卫生支出从2001年的800.61亿元

　　增长至2013年的9,545.81亿元，政府支出占全国卫生费用比例从2001年

栖霞　　的15.92%提升到2013年的30.14%。在“十二五规划”中指出，政府将继续

栖霞　　加强公共卫生服务体系建设，扩大国家基本公共卫生服务项目，政府的

　　持续投入将刺激医药市场的长期增长，零售药店行业也会随之受益。

栖霞　　此外，我国城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和新型

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 121 页

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栖霞　　农村合作医疗覆盖率逐年提升。医保覆盖面的扩大为普通消费者看病购

栖霞　　药提供了有力保障，有利于提高健康知识的普及，自我治疗意识提升，

　　带动预防、药品及保健相关支出随之增加，对于零售药店行业的未来发

栖霞　　展提供了有力支持。各级财政对新农合的补助标准已经由2010年的每人

栖霞　　每年120元提高至2014年的320元；而城镇职工基本医疗保险、城镇居民

栖霞　　基本医疗保险参保人数也保持稳步攀升态势，具体情况如下图所示：

　　图表5-18 基本医疗保险参保人数情况

栖霞　　资料来源：人力资源和社会保障事业发展统计公报

　　（4）行业主管部门的政策扶持

　　根据2011年5月商务部颁发的十二五期间《全国药品流通行业发展

　　规划纲要》中提出“积极探索实现医药分开的具体途径”，“探索医生负

栖霞　　责门诊诊断，患者凭处方到零售药店购药的模式”，“加快赋予所有符合

　　条件的药店处方药销售资格”和“支持零售连锁企业和其他具备条件的

　　零售药店申请医保定点资格，扩大基本医疗保险定点药店覆盖范围”等

　　多项逐步提高社会零售药店在药品终端市场上的销售比重的政策构想

栖霞　　与建议。这一系列政策的贯彻实施，将极大地推动零售药店行业的市场

　　中联资产评估集团有限公司 第 122 页

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　　规模，提高在药品零售终端市场的份额。

栖霞　　（5）人口结构开始呈现老龄化趋势

栖霞　　老年人体质相对较弱，容易罹患各种慢性病、消化系统和呼吸系统

栖霞　　疾病，根据第四次国家卫生调查显示，65岁及以上老年人两周患病率为

栖霞　　46.6%，而25岁至34岁组别仅为7.5%。老年人对于药品及保健用品的需

　　求量较大，其在总人群中占比增高将提高零售药店的市场规模。根据《中

栖霞　　国统计年鉴2014》的数据，2001年以来我国65岁以上人口占总人口比例

栖霞　　持续上升，2013年达到9.67%，高于国际普遍公认进入老龄化社会的标

栖霞　　准。由于我国人口出生率仍保持在较低水平，未来人口结构中老年人所

栖霞　　占比例将继续升高。2001年至2013年我国65岁以上人口在总人口中所占

　　比例如下图所示：

栖霞　　图表5-19 我国65岁以上人口在总人口中所占比例

　　资料来源：《中国统计年鉴2014》

　　（6）自我诊疗健康意识增强

栖霞　　消费者自我诊疗健康意识主要表现在通过零售药店购买非处方药

　　的意愿。自我国实行处方药、非处方药分级管理制度以来，零售药店渠

栖霞　　道一直是非处方药最重要的销售渠道之一。根据中康资讯的统计，2013

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 123 页

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　　年全国OTC药品市场规模1,783亿元，其中约60%通过零售药店渠道销售。

栖霞　　另外，根据在中国药品零售发展研究中心于2010年12月在全国12个城市

栖霞　　所进行的调查显示，对于常见疾病消费者表示倾向于在出现症状时主动

　　前往零售药店购药或者提前预防保健。

栖霞　　（7）慢性病成为影响居民健康的主要问题之一

　　慢性病具有患病周期长、就诊频率低、用药需求量大等特点，零售

栖霞　　药店经济性、便利性及专业性的经营特点能够更好满足慢性病患者的购

栖霞　　药需求，降低其总体用药成本，因此慢性病患者占比的增加间接增加了

栖霞　　零售药店的市场规模。根据第四次国家卫生调查显示，两周病例中慢性

　　病病例占比由1998年统计时的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，

　　调查地区居民慢性病患病率（按病例数计算）为20.0%。以此推算，全

　　国有医生明确诊断的慢性病病例数达到2.6亿，平均每年新增近1,000万

栖霞　　慢性病病例。

　　2、不利因素

栖霞　　新医改政策的不确定性。新医改政策中对于公立医院改革试点和健

　　全基层医疗卫生服务体系均提出了明确的支持措施与工作思路，但并未

　　阐释批发零售药店未来的发展定位，存在一定的政策不确定性。随着社

栖霞　　区医疗机构销售基本药物范围的逐步扩大，可能在一定程度上挤占批发、

栖霞　　零售药店行业的市场份额，对行业发展构成不利影响。

　　五、收益期限确定

栖霞　　在执行评估程序过程中，我们假设被评估单位在可预见的未来保持

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 124 页

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栖霞　　持续性经营，因此，确定收益期限为永续期，根据公司发展规划目标等

　　资料，采用两阶段模型，即从评估基准日至2019年根据企业实际情况和

栖霞　　政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，2020

　　年以后各年与2019年持平。

栖霞　　六、净现金流量估算

　　（一）营业收入和营业成本估算

栖霞　　被评估单位的营业收入主要为仓储服务收入和运输服务收入等。最

　　近四年各项业务收入成本的情况如下：

　　图表5-20 历史年度营业收入成本情况表

栖霞　　单位：万元

栖霞　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　收入合计 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　成本合计 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

栖霞　　仓储服务收入 4,369.77 5,092.89 5,650.51 6,146.31

栖霞　　仓储服务成本 1,074.26 1,381.50 1,458.69 2,224.76

栖霞　　毛利率 0.7542 0.7287 0.7418 0.6380

栖霞　　运输服务收入 1,965.00 2,692.86 2,438.85 3,074.71

　　运输服务成本 1,568.66 1,897.09 2,195.52 2,849.73

　　毛利率 0.2017 0.2955 0.0998 0.0732

栖霞　　其他业务收入 4.03

栖霞　　其他业务成本 0.55

　　被评估单位主营业务种类主要是仓储服务收入和运输服务收入。

　　总体上看，被评估单位营业收入逐年上升，发展较好，但增长不均

　　衡。2012年至2014年增值率分别为22.8%、3.9% 、14.0%。平均为13.6%。

　　被评估单位分业务板块名率为仓储服务2011年至2014年分别为

　　75%、73%、74%、 64%。运输板块2011年至2014年分别为20%、30%、

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　　10%、7%。均呈不同水平的下降。

栖霞　　经座谈了解，未来5年的业务种类、业务重心和业务模式不会发生

栖霞　　大的变化。其收入主要是药品的储存和运输，服务对象为英特药业及各

　　子公司，以及其他医药流通企业和药品生产厂家。

　　被评估单位主要业务的基本稳定，相关业务的不会发生太大的变化，

栖霞　　经营成本的变化不大。业务收入增长维持在历史平均水平。

　　但为了降低普通消费者的用药成本，政府在新医改政策中通过基层

栖霞　　医疗机构“零差率”销售基本药物等措施控制药品价格；国家发改委也多

栖霞　　次配套出台了关于部分药品最高零售价格调整的政策，未来我国药品价

　　格仍有可能出现下调的可能，药品价格的调整，行业整体毛利率会有所

　　下降。这必然会影响到被评估单位的利润。本次评估毛利率参考医药流

栖霞　　通行业变化按一定水平下降进行测算。在此基础上测算营业成本。

　　因此，根据历史的平均收入和毛利率情况预测，结合医药流通企业

栖霞　　特点，预测收入成本如下。

　　图表5-21 企业未来收入成本预测

栖霞　　单位:万元

栖霞　　项目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　收入合计 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

栖霞　　成本合计 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

栖霞　　仓储服务收入 6,693.50 7,289.41 7,938.37 8,645.11 9,414.76

栖霞　　仓储服务成本 2,500.85 2,672.75 2,850.75 3,030.27 3,098.74

　　运输服务收入 3,348.44 3,646.55 3,971.19 4,324.74 4,709.76

　　运输服务成本 3,124.17 3,409.50 3,715.11 4,054.23 4,383.76

　　（二）销售税金及附加估算

　　被评估单位的销售税金及附加的税项主要有城建税和教育税附加

　　中联资产评估集团有限公司 第 126 页

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栖霞　　等。历史销售税金及附加支出情况如下：

栖霞　　图表5-22 销售税金及附加支出情况表

栖霞　　单位：万元

　　项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

栖霞　　比例 4.30% 3.87% 0.54% 0.40%

　　本次评估根据盈利预测中企业应税业务销售收入、相关各项税率并

　　结合历史年度营业税金及附加的构成和变化趋势预测未来年度的营业

　　税金及附加，预测结果如下：

栖霞　　图表5-23 销售税金及附加预测情况表

栖霞　　单位：万元

　　项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　营业收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

栖霞　　税金及附加 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　（三）期间费用估算

　　1．管理费用估算

　　企业的管理费用主要为工资、折旧、无形资产摊销、业务招待费用

　　以及生产经营过程中发生的费用。过去4年的管理费用情况如下：

　　图表5-24 管理费用历史情况表

栖霞　　单位：万元

栖霞　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　管理费用合计 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　福利 96.46 138.00 126.39 154.55

　　养老保险费 101.58 138.59 144.57 171.43

　　医疗保险费 65.30 91.29 92.94 96.27

栖霞　　工伤保险费 4.35 4.96 4.18 6.77

栖霞　　失业保险费 21.77 29.70 30.98 26.71

　　生育保险费 5.80 9.87 12.39 12.72

栖霞　　门诊统筹费 18.14 24.75 42.28 29.26

栖霞　　住房公积金 41.78 59.63 96.79 112.05

栖霞　　年金 14.26 16.90 33.09 35.15

栖霞　　补充医疗保险 44.62 46.53

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栖霞　　工会经费 14.76 18.21 16.65 22.61

　　职工教育经费 15.30 25.58 17.38 17.85

　　办公费 11.55 42.59 99.33 83.20

栖霞　　差旅费 43.35 27.11 67.79

栖霞　　会议费 31.11 3.53 17.87

　　业务招待费 10.55 26.69 29.11 49.83

栖霞　　水电（能源）费 206.91 188.46 202.50 272.27

　　修理费 11.78 27.65 89.90 13.06

　　低值易耗品摊销 213.12 47.46 11.47 137.44

栖霞　　折旧费 134.85 157.19 158.98 151.92

栖霞　　无形资产摊销 31.05 31.05 31.05 31.05

栖霞　　递延资产摊销 5.86 9.10 9.10 10.59

栖霞　　通讯费 20.10 31.11 34.42 33.77

栖霞　　邮电费 0.00 0.25

栖霞　　广告费 1.20 0.08 3.53

栖霞　　房屋租赁费 0.00 8.23

　　财产保险 0.00 0.14

　　人身保险 7.31 7.78 5.29 6.42

　　审计费 28.52 26.89 9.89 4.32

栖霞　　物业管理费 34.13 40.30 49.00 63.48

　　劳务（佣金）支出 23.18 42.99 66.55 47.86

栖霞　　劳动保护费 29.78 33.67 39.36 45.44

栖霞　　残疾人保障金 7.59 8.40 12.93 14.15

栖霞　　退休人员费用 0.12 0.50

栖霞　　房产税 0.48 85.67 88.87 89.43

　　土地使用税 6.81 6.81 6.81

　　印花税 4.79 5.75 7.71 10.97

栖霞　　其他费用 20.74 17.66 19.95 13.90

栖霞　　工资根据被评估单位的工资发放标准考虑浙江省发展水平预测。折

　　旧与无形资产摊销等按照企业的固定资产原值和折旧计提标准及摊销

　　政策预测。对于房产税、车船使用税、土地使用税按其计算基数预测。

栖霞　　其他各项费用按其历史发生情况按销售收入平均比例计取。预测结果如

栖霞　　下：

栖霞　　图表5-25 管理费用预测表

　　单位：万元

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栖霞　　项目名称 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

栖霞　　管理费用合计 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

栖霞　　福利 174.42 193.28 214.11 241.07 262.54

　　养老保险费 193.47 214.39 237.50 267.40 291.21

栖霞　　医疗保险费 108.65 120.40 133.37 150.17 163.53

栖霞　　工伤保险费 7.64 8.47 9.38 10.56 11.50

栖霞　　失业保险费 30.14 33.40 37.00 41.66 45.37

　　生育保险费 14.36 15.91 17.62 19.84 21.61

栖霞　　门诊统筹费 33.02 36.59 40.54 45.64 49.70

栖霞　　住房公积金 126.46 140.13 155.23 174.78 190.34

　　年金 39.67 43.96 48.70 54.83 59.71

栖霞　　补充医疗保险 52.51 58.19 64.46 72.58 79.04

　　工会经费 25.52 28.28 31.32 35.27 38.41

　　职工教育经费 20.15 22.32 24.73 27.84 30.32

　　办公费 93.90 104.05 115.27 129.78 141.33

　　差旅费 76.51 84.78 93.92 105.74 115.16

　　会议费 20.17 22.35 24.76 27.87 30.36

　　业务招待费 56.24 62.32 69.03 77.73 84.65

栖霞　　水电（能源）费 307.28 340.50 377.20 424.70 462.51

栖霞　　修理费 14.74 16.33 18.09 20.37 22.19

　　低值易耗品摊销 155.11 171.88 190.41 214.38 233.47

　　折旧费 156.56 154.12 147.83 72.74 62.82

栖霞　　无形资产摊销 35.04 38.83 43.02 48.43 52.74

　　递延资产摊销 11.95 13.24 14.67 16.52 17.99

　　通讯费 38.11 42.23 46.79 52.68 57.37

栖霞　　邮电费 0.28 0.31 0.35 0.39 0.42

　　广告费 3.98 4.41 4.89 5.51 6.00

栖霞　　房屋租赁费 9.29 10.29 11.40 12.84 13.98

　　财产保险 0.16 0.18 0.19 0.22 0.24

　　人身保险 6.42 6.42 6.42 6.42 6.42

　　审计费 4.88 5.40 5.98 6.74 7.34

栖霞　　物业管理费 71.64 79.39 87.95 99.02 107.83

栖霞　　劳务（佣金）支出 54.01 59.85 66.31 74.65 81.30

　　劳动保护费 51.28 56.83 62.95 70.88 77.19

　　残疾人保障金 15.97 17.70 19.60 22.07 24.04

栖霞　　退休人员费用 0.56 0.63 0.69 0.78 0.85

　　房产税 89.43 89.43 89.43 89.43 89.43

栖霞　　土地使用税 6.81 6.81 6.81 6.81 6.81

　　印花税 12.38 13.72 15.20 17.11 18.63

栖霞　　其他费用 15.69 17.38 19.26 21.68 23.61

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栖霞　　3．财务费用估算

栖霞　　根据报表披露，被评估企业基准日无付息债务，本次评估按手续费

　　支出水平等测算财务费用。本报告的财务费用在预测时不考虑其存款产

栖霞　　生的利息收入，预测结果见图表5-27。

　　（四）营业外收支计算

　　结合被评估单位的情况，本次评估对经常性的水利建设基金等支出

栖霞　　项目，按历史水平进行预测；对于其他营业外收支偶然性较大，本次评

栖霞　　估不予考虑。

栖霞　　（五）所得税计算

栖霞　　企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他

　　所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税法》规定一般企业所

　　得税的税率为25%。本次评估以此为基础结合利润情况预测未来年度的

栖霞　　所得税费用，预测结果见图表5-27。。

　　（六）折旧摊销等估算

栖霞　　根据被评估单位固定资产计提折旧和无形资产的摊销方式，评估人

栖霞　　员对存量、增量固定资产和无形资产，按照企业现行的折旧(摊销)年限、

　　残值率和已计提折旧(摊销)的金额逐一进行了测算。并根据原有固定资

栖霞　　产和无形资产的分类，将测算的折旧及摊销分至主营业务成本和管理费

　　用。

栖霞　　（七）追加资本估算

　　追加资本系指企业在不改变当前经营生产条件下，所需增加的营运

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　　资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能规模扩大所需的资本性投

　　资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需的新增营运资金及持

栖霞　　续经营所必须的资产更新等。

　　在本次评估中，假设评估对象不再对现有的经营能力进行资本性投

栖霞　　资，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资产的

栖霞　　更新和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为

　　追加资本=资产更新+营运资金增加额+资本性支出

　　1．资产更新投资估算

栖霞　　按照收益预测的前提和基础，未来各年只需满足维持生产经营所必

　　需的更新性投资支出。因此，在预测期内的资本性支出按相关资产到达

　　耐用年限后更新补充计算。预测结果见图表5-27。

栖霞　　2．营运资金增加额估算

　　营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正

栖霞　　常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的

栖霞　　新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购

　　货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增

　　加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，

　　正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信

栖霞　　用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款

　　核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所

栖霞　　估算经营业务的相关性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需

　　考虑正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。

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栖霞　　本报告所定义的营运资金增加额为：

　　营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

　　其中：

栖霞　　营运资金=最低现金保有量 +存货+应收款项-应付款项

　　最低现金保有量 =（年付现成本总额-原材料成本）/现金周转次数

　　年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额

　　应收款项=营业收入总额/应收账款周转率

　　其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经

栖霞　　营业务相关的其他应收账款等诸项。

栖霞　　存货按照正常处理方式计算其周转率并对未来存货数额进行预测。

栖霞　　应付款项=营业成本总额/应付账款周转率

　　其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收账款以及与经

栖霞　　营业务相关的其他应付账款等诸项。

　　根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和

栖霞　　损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成

　　本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的经营性现

　　金（最低现金保有量）、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金

栖霞　　增加额。其具体结果如下表：

　　图表5-26 评估对象未来年度营运资金变化情况预测

栖霞　　单位：万元

栖霞　　2020 年及

栖霞　　项目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

栖霞　　以后

栖霞　　最低现金保有量 149.56 168.82 238.32 263.51 313.50 366.83 366.83

　　存 货

　　应收款项 416.57 453.66 494.05 538.03 585.93 638.10 638.10

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　　应付款项 974.97 1,080.74 1,168.59 1,261.51 1,361.15 1,437.62 1,437.62

栖霞　　营运资本 -408.83 -458.26 -436.22 -459.96 -461.72 -432.70 -432.70

栖霞　　营运资本增加额 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02 -

栖霞　　3．资本性支出估算

　　本次评估，评估对象无后续资本性支出。

栖霞　　（八）现金流估算结果

栖霞　　图表5-27为评估对象未来经营期内净现金流量的估算结果。

　　本次评估中对未来收益的预测，主要是在对企业所处行业的市场调

　　研、分析的基础上，根据相关可比企业的经营状况、市场需求与未来行

栖霞　　业发展等综合情况做出的一种专业判断。

栖霞　　图表5-27 未来净现金流量估算

　　单位：万元

　　项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　营业收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

栖霞　　减：营业成本 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

栖霞　　营业税费 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

栖霞　　销售费用 - - - - -

　　管理费用 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　财务费用 44.66 48.64 52.97 57.68 62.82

栖霞　　营业利润 1,386.37 1,527.59 1,694.77 1,887.31 2,313.58

　　营业外收入 - - - - -

栖霞　　减：营业外支出 3.84 4.19 4.56 4.97 5.41

栖霞　　利润总额 1,382.52 1,523.40 1,690.21 1,882.35 2,308.17

栖霞　　减：所得税 345.63 380.85 422.55 470.59 577.04

栖霞　　净利润 1,036.89 1,142.55 1,267.65 1,411.76 1,731.13

　　折旧摊销等 1,478.68 1,135.36 1,226.63 1,116.24 956.41

栖霞　　折旧 1,131.89 1,130.84 1,108.02 1,002.84 843.01

栖霞　　摊销 346.79 4.52 118.61 113.40 113.40

　　扣税后利息 - - - - -

栖霞　　追加资本 27.29 268.38 2.94 172.76 610.98

　　营运资金增加额 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02

　　资本性支出 - - - - -

栖霞　　资产更新 76.72 246.34 26.69 174.52 581.96

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 133 页

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栖霞　　净现金流量 2,488.28 2,009.52 2,491.35 2,355.23 2,076.56

栖霞　　（九）预测期后的现金流的确定

栖霞　　预测期后的收益按预测末年自由现金流量调整确定。主要是对营运

　　资金增加额和更新资本性支出进行调整，

栖霞　　（1）营运资金增加额：预测期后企业营运资金增加额为零。

　　（2）考虑被评估单位在持续经营前提下，应保证资产规模的相对

栖霞　　稳定，综合考虑各类资产的更新周期、资金时间价值等因素，根据被评

栖霞　　估单位非流动资产耐用年限和账面原值计算更新资本性支出年金后确

　　定永续期年度资本性支出为912.23 万元。

　　（3）折旧摊销费：由于会计折旧年限与经济寿命年限存在差异，

栖霞　　考虑折旧货币时间价值对预测年后的折旧进行调整，确定预测年后每年

栖霞　　的折旧费为1,296.48 万元（含摊销）。

　　经上述调整后，永续期年度企业自由现金流为1,860.33 万元。

　　七、股东权益价值的预测

栖霞　　（一）折现率的确定

栖霞　　1、无风险收益率 Rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平

栖霞　　均水平（见图表 5-28），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险

　　收益率 Rf 的近似，即 Rf=3.94%。

　　图表5-28 中长期国债利率

栖霞　　序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率

栖霞　　1 100902 国债 0902 20 0.039

栖霞　　2 100903 国债 0903 10 0.0307

　　3 100905 国债 0905 30 0.0406

栖霞　　4 100907 国债 0907 10 0.0304

　　中联资产评估集团有限公司 第 134 页

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　　5 100911 国债 0911 15 0.0372

栖霞　　6 100912 国债 0912 10 0.0311

栖霞　　7 100916 国债 0916 10 0.0351

栖霞　　8 100920 国债 0920 20 0.0404

　　9 100923 国债 0923 10 0.0347

　　10 100925 国债 0925 30 0.0422

　　11 100927 国债 0927 10 0.0371

　　12 100930 国债 0930 50 0.0435

栖霞　　13 101002 国债 1002 10 0.0346

　　14 101003 国债 1003 30 0.0412

　　15 101007 国债 1007 10 0.0339

栖霞　　16 101009 国债 1009 20 0.04

栖霞　　17 101012 国债 1012 10 0.0328

栖霞　　18 101014 国债 1014 50 0.0407

栖霞　　19 101018 国债 1018 30 0.0407

栖霞　　20 101019 国债 1019 10 0.0344

　　21 101023 国债 1023 30 0.04

　　22 101024 国债 1024 10 0.0331

栖霞　　23 101026 国债 1026 30 0.04

栖霞　　24 101029 国债 1029 20 0.0386

　　25 101031 国债 1031 10 0.0332

　　26 101034 国债 1034 10 0.037

　　27 101037 国债 1037 50 0.0445

栖霞　　28 101040 国债 1040 30 0.0427

栖霞　　29 101041 国债 1041 10 0.0381

　　30 101102 国债 1102 10 0.0398

栖霞　　31 101105 国债 1105 30 0.0436

栖霞　　32 101108 国债 1108 10 0.0387

栖霞　　33 101110 国债 1110 20 0.0419

栖霞　　34 101112 国债 1112 50 0.0453

　　35 101115 国债 1115 10 0.0403

　　36 101116 国债 1116 30 0.0455

栖霞　　37 101119 国债 1119 10 0.0397

栖霞　　38 101123 国债 1123 50 0.0438

栖霞　　39 101124 国债 1124 10 0.036

栖霞　　40 101204 国债 1204 10 0.0354

栖霞　　41 101206 国债 1206 20 0.0407

栖霞　　42 101208 国债 1208 50 0.043

　　43 101209 国债 1209 10 0.0339

栖霞　　44 101212 国债 1212 30 0.0411

栖霞　　45 101213 国债 1213 30 0.0416

　　46 101215 国债 1215 10 0.0342

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 135 页

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栖霞　　47 101218 国债 1218 20 0.0414

栖霞　　48 101220 国债 1220 50 0.044

　　49 101221 国债 1221 10 0.0358

　　50 101305 国债 1305 10 0.0355

　　51 101309 国债 1309 20 0.0403

　　52 101310 国债 1310 50 0.0428

　　53 101311 国债 1311 10 0.0341

　　54 101316 国债 1316 20 0.0437

　　55 101318 国债 1318 10 0.0412

　　56 101319 国债 1319 30 0.0482

栖霞　　57 101324 国债 1324 50 0.0538

栖霞　　58 101325 国债 1325 30 0.0511

　　平均 0.0394

　　2、市场预期报酬率 Rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场

　　整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬

栖霞　　率。通过对上证综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由

　　竞价交易后至 2014 年 12 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得

栖霞　　出市场期望报酬率的近似，即：Rm=10.19%。

栖霞　　3、βe值

栖霞　　取沪深同类可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31

栖霞　　日的250周的市场价格测算估计，得到可比公司股票的历史市场平均风

　　险系数βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的预期市场平均

　　风险系数的估计值βt = 0.9032 ，按式（9）得到评估对象可比公司的

栖霞　　无杠杆市场风险系数βu = 0.8237 。按式（8）得到评估对象权益资本

栖霞　　的预期市场风险系数βe = 0.8237 。

　　4．权益资本成本re

　　本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司

　　的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 136 页

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　　险，设公司特性风险调整系数ε=3.00%,最终由式（7）得到评估对象的

栖霞　　权益资本成re=0.1209

栖霞　　5．计算Wd和We

　　由公司的资本结构可得到We= 1.0000 。其中资本结构以股东全部

　　权益价值评估值和有息负债价值确定。

栖霞　　6．折现率WACC

　　由资本资产加权平均成本模型得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1209

　　（二）经营性资产价值预测

栖霞　　将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性

　　资产价值为 16,952.82 万元。

栖霞　　（三）溢余性或非经营性资产价值预测

栖霞　　经核实，在评估基准日2014年12月31日，经会计师审计的资产负债

栖霞　　表披露，有如下一些资产的价值在本次预测的经营性资产中未予考虑，

　　应属本次评估所预测的经营性资产价值之外的溢余性资产非经营性资

栖霞　　产。

栖霞　　1、基准日流动类溢余或非经营性资产的价值C1

　　在本次评估中，有如下一些流动类资产（负债）的价值在现金流预

　　测中未予考虑：

　　（1）经测算，基准日被评估单位的最低现金保有量为 149.56 万元，

　　则被评估单位的溢于货币资金为84.28 万元。

　　（2）评估对象基准日账面其他应收款为26.76 万元，为与关联单位

　　的非经营性往来款；故基准日的上述资产作为溢余处理，经评估师核实

　　中联资产评估集团有限公司 第 137 页

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　　无误，确认该款项存在。

　　（3）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他应付款

　　为929.56 万元，为资本性支出负债、待支付的赔款和关联单位的往来等

栖霞　　为非经营性负债，因其为非经常性的负债，故基准日的该部分作为溢余

栖霞　　处理，经评估师核实无误，确认该款项存在。

　　即基准日流动性溢余或非经营性资产（负债）的价值为：

栖霞　　C1=-818.53 （万元）

　　2、基准日非流动类溢余或非经营性资产的价值C2

栖霞　　经核实被评估单位其他非流动负债递延收益188.09 万元，与未来的

　　经营无关，因本次评估企业无限期经营评估为零。

　　经审计的资产负债表披露，评估对象基准日递延所得税资产账面值

　　0.29 万元为非流动类溢余或非经营性资产，则非流动类溢余或非经营性

栖霞　　资产（负债）的价值为：

　　C2=0.29 （万元）

　　将上述各项代入式（4）得到评估对象基准日溢余或非经营性资产

栖霞　　（负债）的价值为:

　　C=C1+C2=-818.24 （万元）

栖霞　　（四）长期股权投资的确定

　　企业的长期股权投资，账面价值共计 8,039.59 万元，为对温州英

　　特医药仓储有限公司和金华英特医药物流有限公司的投资。该二单位尚

栖霞　　处于建设中，本次按照成本法确定的价值计算其价值，Q= 8,090.25 万

　　元。

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　　图表5-29 长期投资评估明细表

栖霞　　单位：元

　　序 持股比 增值

栖霞　　被投资单位名称 账面价值 评估价值 增值额

栖霞　　号 例% 率%

栖霞　　温州英特医药仓

　　1 54.55 30,000,000.00 31,439,533.96 978,026.05 3.22

栖霞　　储有限公司

栖霞　　金华英特医药物

　　2 80 50,000,000.00 49,462,920.75 -551,538.82 -1.10

栖霞　　流有限公司

　　合计 80,000,000.00 80,902,454.71 80,902,454.71 1.13

栖霞　　（五）权益资本价值的确定

栖霞　　将所得到的经营性资产价值 P=16,952.82 万元，基准日存在的其它

栖霞　　溢余性或非经营性资产的价值∑C=-818.24 万元，长期股权投资 Q=

栖霞　　8,090.25 万元，代入式（2），得到评估对象的企业价值 B=24,224.83 万

栖霞　　元。

　　企业在基准日付息债务 D=0.00 万元，得到评估对象的股东全部权

　　益价值为 24,224.83 万元。

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 139 页

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　　第六部分评估结论及其分析

　　一、评估结论

栖霞　　我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着

　　独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，

栖霞　　采用资产基础法和收益法的评估方法，对浙江英特物流有限公司纳入评

　　估范围的全部资产及相关负债进行了评估，得出其在评估基准日 2014

栖霞　　年 12 月 31 日的如下结论：

　　（一）资产基础法评估结论

　　资产账面价值 21,706.40 万元，评估值 26,982.91 万元，评估值较

栖霞　　账面值增值 5,276.51 万元，增值率 24.31 %。

　　负债账面价值 2,441.60 万元，评估值 2,253.51 万元，评估值较账

　　面值就减值 188.09 万元，减值率 7.70 %。

栖霞　　所有者权益账面价值 19,264.80 万元，评估值 24,729.40 万元，评

　　估值较账面值增值 5,464.60 万元，增值率 28.37 %。详见下表。

栖霞　　表6-1 资产评估结果汇总表

栖霞　　被评估单位：浙江英特物流有限公司 评估基准日:2014 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元

栖霞　　项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％

栖霞　　流动资产 1,026.15 1,026.15 - -

栖霞　　非流动资产 20,680.25 25,956.76 5,276.51 25.51

栖霞　　其中：长期股权投资 8,000.00 8,090.25 90.25 1.13

栖霞　　投资性房地产 - - -

栖霞　　固定资产 10,963.03 12,413.86 1,450.83 13.23

栖霞　　在建工程 - - -

　　无形资产 1,281.00 5,063.47 3,782.47 295.27

　　长期待摊费用 388.90 388.90 - -

　　中联资产评估集团有限公司 第 140 页

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栖霞　　递延所得税资产 47.33 0.29 -47.04 -99.39

栖霞　　其他非流动资产 - - -

栖霞　　资产总计 21,706.40 26,982.91 5,276.51 24.31

栖霞　　流动负债 2,253.51 2,253.51 - -

　　非流动负债 188.09 - -188.09 -100.00

　　负债总计 2,441.60 2,253.51 -188.09 -7.70

栖霞　　所有者权益 19,264.80 24,729.40 5,464.60 28.37

　　（二）收益法评估结论

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程

栖霞　　序，采用收益法对企业股东全部权益价值进行评估。被评估单位在评估

　　基准日 2014 年 12 月 31 日的所有者权益账面值为 19,264.80 万元，评估

栖霞　　后的股东全部权益资本价值（所有者权益价值）为 24,224.83 万元，较

　　其所有者权益账面值增值 4,960.03 万元，增值率 25.75%。

栖霞　　（三）评估结果的选取

　　本次评估采用收益法得出的被评估单位股东全部权益价值 2,389.98

　　万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 2,234.41 万元，少

　　504.57 万元。两种评估方法差异的原因主要是：

　　1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资

栖霞　　产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着

　　国民经济的变化而变化；

栖霞　　2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的

　　经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、行

栖霞　　业政策以及资产的有效使用、被评估单位市场占有率、经营能力、经营

　　风险等多种条件的影响；

栖霞　　中联资产评估集团有限公司 第 141 页

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栖霞　　长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估说明

　　综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。

栖霞　　考虑本次评估目的系为母公司购买股权提供价值参考，通过分析两

　　种方法评估结果的合理性和价值内涵，我们认为被评估单位此类企业的

　　市场价值通常不是基于重新购建该等资产所花费的成本而是基于市场

　　参与者对未来收益的预期，企业在管理上、市场情况、经营能力等软实

　　力无法在成本法得到很好的体现，而收益法的评估结果更能准确揭示被

　　评估企业未来的盈利能力、经营风险。因此本次选取收益法的评估结果

　　作为被评估单位股东全部权益价值的评估结论。

　　即，被评估单位股东全部权益价值评估值为 24,224.83 万元。

栖霞　　二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

　　被评估单位所有者权益评估值 19,264.80 万元，评估后的股东全部

　　权益资本价值（所有者权益价值）为 24,224.83 万元，较其所有者权益

　　账面值增值 4,960.03 万元，增值率 25.75%。主要原因是企业通过经营

　　收益能力较好，故导致评估增值。

　　中联资产评估集团有限公司 第 142 页

　　企业关于进行资产评估有关事项的说明

　　一、委托方及被评估单位概况

栖霞　　本次资产评估的委托方为浙江英特集团股份有限公司、浙江华资实

　　业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司。被评估单位为浙江英特

栖霞　　物流有限公司。

栖霞　　（一）委托方概况

　　1、浙江英特集团股份有限公司

　　名 称：浙江英特集团股份有限公司

栖霞　　类 型：股份有限公司（上市）

　　住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号 8 楼

　　法定代表人： 冯志斌

栖霞　　注册 资本：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元

　　成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日

　　办 公 地 址： 浙江省杭州市滨江区江南大道 96 号中化大厦。

栖霞　　经 营 范 围：实业投资，投资管理，市场营销策划，医药信息咨

栖霞　　询，医疗器械信息咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，计算机软硬件

　　开发及信息技术服务，会展服务，医药研发，经营进出口业务。（依法

栖霞　　须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

　　浙江英特集团股份有限公司是由中国中化集团和浙江省国有资产

　　管理委员会合资的中化蓝天集团控股的上市公司，股票代码为

栖霞　　SZ.000411。

栖霞　　浙江英特集团股份有限公司原名杭州凯地丝绸股份有限公司，系经

栖霞　　1

　　浙江省股份制试点工作协调小组浙股[1992]17 号文批准设立的股份制

栖霞　　试点企业，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登记注册，取

　　得注册号为工商企股浙杭字第 14308466-2 号的《企业法人营业执照》。

　　2001 年 12 月 30 日经资产重组后，于 2002 年 7 月经浙江省工商行政管

　　理局核准，更名为浙江英特集团股份有限公司。现有注册资本

　　207,449,946.00 元，股份总数 207,449,946 股（每股面值 1 元）。现取得

栖霞　　注册号为 330000000032529 的《企业法人营业执照》。公司股票已于 1996

栖霞　　年 7 月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。浙江英特集团股份有限公司

　　属医药物流行业。主要产品或提供的劳务为药品销售业务。

栖霞　　2、浙江华资实业发展有限公司

栖霞　　名 称：浙江华资实业发展有限公司

　　类 型：有限责任公司

　　住 所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 88-96 号（双号）1-A

　　楼 1901 室

　　法定代表人：钱永林

栖霞　　注册 资本：5,000 万元

　　成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日

栖霞　　经 营 范 围：一般经营项目：组织高新技术产品的开发、经营，

栖霞　　技术培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产品（不含危险品）、

　　办公自动化设备、建筑材料、金属材料、机电产品、针纺织品、服装、

栖霞　　灯具、照相器材、工艺礼品的销售，室内外装饰。

　　浙江华龙实业发展公司前身为浙江华龙实业发展公司，是经浙江省

　　计划经济委员会于 1992 年 9 月 12 日批准建立的独立核算、自主经营、

栖霞　　2

栖霞　　自负盈亏、具有法人资格的全民所有制企业。注册资金 3,000 万元。2007

栖霞　　年 10 月 17 日，浙江华龙实业发展公司修改公司章程，将公司名称修改

　　为“浙江华资实业发展有限公司”，

栖霞　　浙江华资实业发展有限公司现股东为浙江省华龙实业集团有限公

　　司，出资额为 4,500.00 万元，持有 90.00%股权；浙江东普实业有限公

　　司出资 500.00 万元，持有 10.00%股权。

栖霞　　3、浙江华辰投资发展有限公司

栖霞　　名 称：浙江华辰投资发展有限公司

　　类 型：其他有限责任公司

栖霞　　住 所：杭州市体育场路桃花弄 2 号 2 幢 4 楼

栖霞　　法定代表人：徐德良

栖霞　　注册 资本：2,500 万元

栖霞　　成 立 日期：2003 年 8 月 28 日

　　经 营 范 围：许可经营项目：无 。一般经营项目：实业投资，高

栖霞　　新技术转让与服务，信息技术产品的开发和应用。

　　浙江华辰投资发展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础

　　润汽车出租有限公司共同投资组建，注册资本为 2,500 万元，其中：浙

　　江础润投资有限公司以货币出资 250 万元，杭州础润汽车出租有限公司

　　以货币出资 2,250 万元。该公司成立后，股权几经变革，现股东为浙江

　　省国际贸易集团有限公司，出资 975.00 万元，持有 39.00%股权；浙江

栖霞　　致恒贸易有限公司，出资 575.00 万元，持有 23.00%股权；杭州余杭国

　　叶投资有限公司，出资 950.00 万元，持有 38.00%股权。

　　（二）被评估单位概况

栖霞　　3

栖霞　　名 称：浙江英特物流有限公司

　　类 型：有限责任公司（法人独资）

栖霞　　住 所：杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号

　　法定代表人：吴华庆

　　营业执照注册号：330000000006981（1/1）

栖霞　　注册资本：8000 万元

　　成立日期：2005 年 9 月 29 日

　　公司办公地址：杭州市拱墅区康桥镇康乐路 7 号

栖霞　　经营范围：许可经营项目：普通货运，货物专用运输：冷藏保鲜，

　　货运站经营：货运配载，货运代理，仓储理货。（范围详见《中华人民

栖霞　　共和国道路运输经营许可证》，有效期至 2014 年 06 月 28 日）。一般经

栖霞　　营项目：包装服务，搬运装卸服务，物流方案设计，信息咨询服务，市

栖霞　　场营销策划。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可

栖霞　　经营的项目。）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营

　　活动）

　　1.公司简介及历史沿革

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

　　2005 年注册成立，注册资金 8000 万元，现有员工 260 余人，拥有一批

　　医药专业技术人员和训练有素的物流人才，是一支年轻有朝气活力的团

栖霞　　队。

栖霞　　英特物流已投入使用的物流中心面积达 6 万多平方，集药品储存、

　　验收养护、物流加工、装卸搬运、集中配送和信息服务六大功能于一体，

　　配备系列具有国际先进水平的物流设施；依靠自身的力量开发了 ERP、

　　4

　　WMS 系统、第三方物流系统，建立了英特物流网站，大量运用办公自

　　动化系统（OA），强大的物流能力与现代化信息技术完美结合，将支持

栖霞　　客户终端 30000 个，日发货量 20000 件，日处理订单行 20000 行，储存

栖霞　　品规 15000 个，货位 4 万个，库存 25 万件，销售 200 亿以上，年吞吐

　　量 1000 万件以上的物流能力，整体提升供应链的价值。

　　英特物流于 2008 年 6 月通过浙江省食品药品监督管理局认证，成

栖霞　　为浙江省首家具有第三方药品物流资质的企业，从药品入库到出库，严

栖霞　　格按照国家 GSP 管理要求，提供包括冷藏药品在内的药品物流服务。

栖霞　　作为浙江省政府医药储备定点单位，英特物流承担着 70%重大灾情、

　　疫情、事故的急救药品供应工作，把履行企业社会责任全面融入公司发

　　展战略、经营管理和企业文化建设之中，努力追求企业经济效益和社会

　　效益同步发展。浙江英特物流作为浙江省供应链协会理事单位、中国物

　　流与采购联合会会员单位、杭州市物流与采购行业协会会员单位；

　　2006-2009 年被浙江省人民政府列为现代物流发展重点联系企业；2007

栖霞　　年制定了浙江省地方标准《药品冷链物流技术与管理规范》；2008 年被

栖霞　　杭州市委、杭州市人民政府评为“社会责任先进企业”；2009 年被评为国

　　家 AAA 级物流企业、“英特医药物流服务”荣膺浙江名牌产品称号；2010

栖霞　　年通过 ISO9001:2008 复认证，英特药业医药物流服务被授予“浙江服务

　　名牌”；2010 年被中国交通运输协度会评为“全国先进物流企业”；2011

　　年被中国物流与采购联合会评为“AAA 物流企业”；2011 年“第三方医药

栖霞　　物流”被评为浙江省物流企业优秀创新项目；被长三角地区物流发展联

栖霞　　席会议、长三角地区现代物流合作联盟评为 2010－2011 年“守行规、讲

栖霞　　诚信”先进物流企业称号；2011 年被人力资源和社会保障部、中国物流

栖霞　　5

　　与采购联合会评为“全国物流行业先进集体”...

栖霞　　英特物流拥有目前浙江省最大的专业医药冷库，容积达 4000 立方，

栖霞　　货位 4000 余个，可储存药品 10000 件，按冷链药品存储要求，分设缓

栖霞　　冲区、待验待发区、包装物料区、托盘储存区、搁板储存区和多温层设

栖霞　　置。

　　英特物流定位于“立足浙江、辐射华东、走向全国，成为国内最具

栖霞　　影响力和竞争力，最具活力和实力的区域专业医药物流企业”，并将以

栖霞　　“优质、快捷、准确、高效”的服务理念，竭诚为广大医药企业提供医药

栖霞　　物流服务。

　　英特物流原名为浙江钱王药业有限公司，由浙江英特药业有限责任

栖霞　　公司和浙江省医院器械有限公司共同出资组建，注册资本 1000 万元，

栖霞　　出 资方式均币出资。截止 2005 年 9 月 20 日止，浙江钱王药业已收到

栖霞　　浙江英特药业有限责任公司和浙江省医疗器械有限公司缴纳的注册资

　　本合计人民币 1000 万元，浙江中瑞会计师事务所验证并出具了浙瑞审

栖霞　　（验）字［2005］041 号验资报告。

　　2008 年 1 月 14 日，根据浙江英特药业有限责任公司董事会决议，

栖霞　　浙英特药董［2008］1 号文件，决定拟将浙江钱王药业有限公司更名为“浙

　　江英特物流有限公司。”

　　2008 年 6 月 16 日，根据英特物流股东会决议和修改后的章程规定，

　　英特物流申请增加注册资本人民币 2000 万元，由股东浙江英特药业有

　　限责任公司于 2008 年 6 月 16 日之 前一次性缴足，变更后的注册资本

栖霞　　粉民币 3000 万元。截止 2008 年 6 月 16 日英特物流已收到股东缴纳的

　　新增的注册资本（实收资本）合计人民币 2000 万元。股东以货币出资

　　6

　　2000 万元，变更后的累计注册资本为 3000 万元。浙江五联会计师事务

　　所有限公司验证并出具了浙五验字［2008］第 463 号验资报告。

栖霞　　2014 年 11 月，根据浙江省英特药业有限责任公司七事会决议，同

栖霞　　意浙江英特药业有限责任公司投资 5000 万元，将英特物流的注册资本

　　从 3000 万元增加至 8000 万元。评估人员已获取英特物流收到增资款项

　　的相关凭证。

　　截至评估基准日，英特物流实收资本为 8000 万元人民币，股东名

　　称、出资额和出资比例如下：

　　表2-1 股东名称、出资额和出资比例

　　序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%

栖霞　　1 浙江英特药业有限责任公司 8,000.00 100%

栖霞　　合 计 8,000.00 100%

　　2、资产、财务及经营状况

栖霞　　截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 21,706.40 万

栖霞　　元、负债 2,441.60 万元、所有者权益 19,264.80 万元。具体包括流动资

　　产 1,026.15 万元；非流动资产 20,680.25 万元；流动负债 2,253.51 万

栖霞　　元；非流动负债 188.09 万元。实现营业收入 9,221.02 万元，净利润

　　1,125.03 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：

栖霞　　表2-2 公司资产、负债及财务状况

栖霞　　单位：人民币万元

栖霞　　2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31

栖霞　　项目

栖霞　　日 日 日 日

　　7

栖霞　　总资产 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

栖霞　　总负债 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　所有者权益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

栖霞　　项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　主营业务收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

栖霞　　天职国际会计师 天职国际会计师 天健会计师事务 天健会计师事务

　　审计机构 事务所（特殊普 事务所（特殊普 所（特殊普通合 所（特殊普通合

栖霞　　通合伙） 通合伙） 伙） 伙）

栖霞　　3．公司执行的主要会计政策

栖霞　　（1）会计期间：从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年

栖霞　　度。

栖霞　　（2）记账本位币：人民币。

　　（3）记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，以历史成

　　本为计价基础。

栖霞　　（4）应收账款坏账损失的核算方法

栖霞　　坏账损失采用备抵法核算，采用个别认定与账龄分析法结合计提坏

　　账准备。

栖霞　　（5）存货的核算方法

栖霞　　①存货的分类

　　存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过

　　程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

　　②发出存货的计价方法

　　发出存货采用加权平均法。

　　③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

　　8

　　资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存

栖霞　　货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，

　　在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相

　　关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产

　　经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生

　　的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产

　　负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同

栖霞　　价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确

　　定存货跌价准备的计提或转回的金额。

　　④存货的盘存制度

　　存货的盘存制度为永续盘存制。

栖霞　　⑤低值易耗品和包装物的摊销方法

栖霞　　a.低值易耗品

栖霞　　按照一次转销法进行摊销。

栖霞　　b.包装物

栖霞　　按照一次转销法进行摊销。

　　（6）固定资产计价与折旧：固定资产以取得时的实际成本入账，并

栖霞　　从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。固定资产

　　的预计经济使用年限、预计净残值率和折旧率如下：

　　表 2-3 固定资产折旧年限及折旧率表

　　固定资产类别 预计使用年限 残值率(%) 年折旧率（%）

栖霞　　房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7

栖霞　　9

　　通用设备 5-20 年 3-5 4.75-19.40

栖霞　　专用设备 10-15 3-5 6.33-9.70

　　运输设备 8 3-5 11.875-12.125

　　其他设备 5-18 3-5 5.28-19.40

　　资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与

　　可收回金额的差额计提相应的减值准备。

栖霞　　（7）收入确认：公司产品主要为各类医药药品、医疗器械的销售，

栖霞　　均为国内销售。公司根据客户签定的销售合同或订单约定的交货方式，

栖霞　　将产品移交给客户，客户收到货物并验收合格后付款，公司在客户验收

栖霞　　合格时确认收入。

　　（8）所得税的会计处理方法：采用应付税款法。

　　（9）主要税费：

栖霞　　表 2 税种与税率

栖霞　　税 种 计 税 依 据 税 率

栖霞　　增值税 销售货物或提供应税劳务 17%、6%

　　营业税 应纳税营业额 5%

栖霞　　从价计征的，按房产原值一次减除

栖霞　　1.2%、

栖霞　　房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，

栖霞　　12%

　　按租金收入的 12%计缴

栖霞　　城市维护建设税 应缴流转税税额 7%

　　教育费附加 应缴流转税税额 3%

栖霞　　地方教育附加 应缴流转税税额 2%

栖霞　　10

　　企业所得税 应纳税所得额 25%

　　二、关于经济行为的说明

栖霞　　浙江英特集团股份有限公司拟向浙江华资实业发展有限公司、浙江

栖霞　　华辰投资发展有限公司定向发行股份，浙江华资实业发展有限公司、浙

　　江华辰投资发展有限公司以其持有的合计 50%的浙江英特药业有限责

栖霞　　任公司股权作为对价购买拟发行的浙江英特集团股份有限公司股份。

栖霞　　本次评估目的在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权

栖霞　　益在评估基准日 2014 年 12 月 31 日的市场价值，为前述经济行为提供

栖霞　　价值参考意见。

　　三、关于评估对象与评估范围的说明

栖霞　　本项目评估范围与对象是浙江英特物流有限公司 2014 年 12 月 31

　　日审计后的资产及相关负债。

栖霞　　评估的范围是依据浙江英特集团股份有限公司定向发行股份的方

栖霞　　案确定的，包括浙江英特物流有限公司的全部资产及相关负债。评估对

　　象是浙江英特物流有限公司于评估基准日所有者权益的价值。

　　浙江英特物流有限公司确认以上具体评估范围的资产、负债与定向

栖霞　　发行股份方案范围一致

　　（一）委估主要资产情况

栖霞　　纳入评估范围内的实物资产账面值 10,963.03 万元，占评估范围内

栖霞　　总资产的 50.41%。主要资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、

栖霞　　电子设备等。

　　11

　　1．实物资产主要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

栖霞　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市

栖霞　　拱墅区康桥镇康乐路 7 号。房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

栖霞　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

栖霞　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋建筑物 8 项，

栖霞　　建筑面积 47,230.15 平方米，分别为 2008-2013 年建成投产。

栖霞　　构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的道路、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.机器设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子

　　设备和车辆，机器设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

栖霞　　基准日绝大部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使

　　用年限但仍在使用。

栖霞　　（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用权。土

　　地使用权 1 宗，为工业用地，账面成本 15,475,456.00 元，已取得国有土

　　地使用证。

栖霞　　截止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记

　　录的无形资产。

　　（三）企业申报的表外资产的类型、数量

栖霞　　企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

栖霞　　四、关于评估基准日的说明

栖霞　　12

栖霞　　本项目资产评估的基准日是 2014 年 12 月 31 日。

栖霞　　此基准日是企业综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预

　　计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

　　五、可能影响评估工作的重大事项的说明

栖霞　　未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。

栖霞　　六、资产负债清查情况说明

栖霞　　（一）资产负债清查情况

　　列入本次清查范围的资产，浙江英特物流有限公司的全部资产和相

　　关负债，账面资产总额 21,706.40 万元、负债 2,441.60 万元、所有者

栖霞　　权益 19,264.80 万元。具体包括流动资产 1,026.15 万元；非流动资产

　　20,680.25 万元；流动负债 2,253.51 万元；非流动负债 188.09 万元。

栖霞　　实物资产分布地点及特点：

　　1．实物资产主要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

栖霞　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路 7 号。房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使

　　用权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第

栖霞　　100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋建筑物 8 项，

栖霞　　建筑面积 47,230.15 平方米，分别为 2008-2013 年建成投产。

栖霞　　构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的道路、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.机器设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子

栖霞　　13

　　设备和车辆，机器设备 540 项，电子设备 827 项，车辆 46 项。至评估

栖霞　　基准日绝大部分设备维护、保养、使用正常，有少部分设备超出经济使

栖霞　　用年限但仍在使用。

栖霞　　5.清查盘点时间：清查基准日为 2014 年 12 月 31 日，清查盘点时间

　　自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。

　　（二）实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体

栖霞　　由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原

栖霞　　材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、

　　在建工程的清查盘点。

　　清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做

栖霞　　到准确、真实、完整。

　　（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点

栖霞　　数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。

　　（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，

栖霞　　采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求

栖霞　　是的评价。

　　6.清查结论

　　通过以上资产清查核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账面

栖霞　　数一致。

　　七、未来经营和收益状况预测说明

栖霞　　1、经营情况

栖霞　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

栖霞　　14

　　2005 年注册成立，注册资金 8000 万元，现有员工 260 余人，拥有一批

　　医药专业技术人员和训练有素的物流人才，是一支年轻有朝气活力的团

　　队。

　　英特物流已投入使用的物流中心面积达 6 万多平方，集药品储存、

栖霞　　验收养护、物流加工、装卸搬运、集中配送和信息服务六大功能于一体，

栖霞　　配备系列具有国际先进水平的物流设施；依靠自身的力量开发了 ERP、

　　WMS 系统、第三方物流系统，建立了英特物流网站，大量运用办公自动

栖霞　　化系统（OA），强大的物流能力与现代化信息技术完美结合，将支持客

栖霞　　户终端 30000 个，日发货量 20000 件，日处理订单行 20000 行，储存品

　　规 15000 个，货位 4 万个，库存 25 万件，销售 200 亿以上，年吞吐量

栖霞　　1000 万件以上的物流能力，整体提升供应链的价值。

　　2、资产、收益情况

　　近四年来公司资产负债经营成果如下：

　　资产负债表

　　单位：万元

　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　流动资产：

　　货币资金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融资产

　　应收票据

　　应收账款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　预付款项 27.11 31.83 239.18 348.98

　　应收利息

　　应收股利

　　其他应收款 16.61 9.79 34.78 61.52

栖霞　　存货

　　一年内到期的非流动资产

　　其他非流动资产 3.00 1.00 139.37

　　流动资产合计 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

栖霞　　15

　　非流动资产：

　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　长期应收款

　　长期股权投资 3,039.59 8,000.00

　　投资性房地产 15.36

　　固定资产原值 15,193.71

栖霞　　减：累计折旧 4,230.68

栖霞　　固定资产净值

栖霞　　减：固定资产减值准备

栖霞　　固定资产净额 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物资

栖霞　　固定资产清理

栖霞　　生产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　开发支出

　　商誉

栖霞　　长期待摊费用 91.42 73.54 62.96 388.90

栖霞　　递延所得税资产 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流动资产

栖霞　　非流动资产合计 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　资产总计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　流动负债：

　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融负债

栖霞　　应付票据

　　应付账款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　预收款项 60.00 20.00

　　应付职工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

栖霞　　应交税费 227.33 180.25 166.91 84.94

栖霞　　应付利息 1.83

　　应付股利

栖霞　　其他应付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

栖霞　　一年内到期的非流动负债

　　其他流动负债

　　流动负债合计 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

栖霞　　非流动负债：

栖霞　　长期借款

　　应付债券

栖霞　　长期应付款

　　专项应付款

栖霞　　16

栖霞　　预计负债

栖霞　　递延所得税负债

　　其他非流动负债 313.13 271.52 229.74 188.09

栖霞　　非流动负债合计 313.13 271.52 229.74 188.09

栖霞　　负债合计 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

栖霞　　股东权益：

栖霞　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　资本公积

栖霞　　减：库存股

栖霞　　盈余公积 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

栖霞　　未分配利润 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股东权益合计 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　负债和股东权益合计 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　利润表

栖霞　　单位：万元

栖霞　　项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

栖霞　　一、营业收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　其中：主营业务收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

栖霞　　其他业务收入 4.03

　　减：营业成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

栖霞　　其中：主营业务成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

栖霞　　其他业务成本 0.55

栖霞　　营业税金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

栖霞　　营业费用

　　管理费用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　财务费用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　资产减值损失 1.24 5.54 1.44 5.36

栖霞　　加：公允价值变动收益

栖霞　　投资收益 39.59 -39.59

栖霞　　二、营业利润 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

栖霞　　加：营业外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　减：营业外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利润总额 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　减：所得税 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、净利润 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

栖霞　　3、收益预测

栖霞　　17

　　根据本公司的特点，对于未来收入按业务种类进行预测进行估算。

　　对营业成本的预测，以营业收入的业务板块为基础，考虑企业历史

　　年度各业务毛利率水平，同时结合行业指标和规模效益，对营业成本进

栖霞　　行测算。

栖霞　　对于营业费用发生额估算，在分析历史年度营业费用发生情况的基

栖霞　　础上，考虑营业费用项目发生的原因，对预测期营业费用项目进行测算。

　　对于管理费用发生额估算，在分析历史年度管理费用发生情况的基

栖霞　　础上，考虑管理费用项目发生的原因，对预测期管理费用项目进行测算。

栖霞　　对于财务费用，在分析历史年度财务费用发生情况的基础上，对预

　　测期财务费用进行测算。

栖霞　　18

　　八、资料清单

栖霞　　委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：

栖霞　　1．经济行为文件；

栖霞　　2．委托方和被评估企业法人营业执照；

　　3．企业近三年及基准日审计报告；

栖霞　　4．资产权属证明文件（土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证

　　等）；

　　5．资产评估申报表；

　　6．与本次评估有关的其他资料及专项说明。

　　19

栖霞　　关闭

栖霞